【江恩小龍】供樓平過租時代過去 租金已連利息也不能抵消
過去一段時間,買樓是平過租,但現在又是否一樣?
如果我目前有1,000萬拿來投資房地產,以太古城為例子,可以買到一個500尺左右的單位,租金約2萬。那麼如果我以九成的樓按買入,利息為3.2%,那麼我每月還款約38,922元。很多人都忽略,三十年樓按開始的時間是利息頭重尾輕,如下表,頭十二個月利息還款部分是24,460元,而本金只是HKD14,461.71元。即單是利息的24,460元已經比租金貴。所以如果你以物業持有三年計,你頭三年大部份都只是還利息而已,而不是坊間所言「講供左係自己」。
還款期數 | 每月還款金額 | 利息還款部分 | 本金還款部分 | 剩餘本金 |
1 | 38,922.02 | 24,460.27 | 14,461.74 | 8,985,538.26 |
2 | 38,922.02 | 22,057.65 | 16,864.37 | 8,968,673.89 |
3 | 38,922.02 | 24,375.14 | 14,546.88 | 8,954,127.01 |
4 | 38,922.02 | 23,550.58 | 15,371.44 | 8,938,755.57 |
5 | 38,922.02 | 24,293.82 | 14,628.19 | 8,924,127.37 |
6 | 38,922.02 | 23,471.68 | 15,450.34 | 8,908,677.03 |
7 | 38,922.02 | 24,212.08 | 14,709.94 | 8,893,967.09 |
8 | 38,922.02 | 24,172.10 | 14,749.92 | 8,879,217.17 |
9 | 38,922.02 | 23,353.56 | 15,568.46 | 8,863,648.71 |
還款期數 | 每月還款金額 | 利息還款部分 | 本金還款部分 | 剩餘本金 |
10 | 38,922.02 | 24,089.70 | 14,832.32. | 8,848,816.39 |
11 | 38,922.02 | 23,273.60 | 15,648.42 | 8,833,167.97 |
12 | 38,922.02 | 24,006.86 | 14,915.16 | 8,818,252.81 |
很多人認為通關後,樓市將會有轉機。的確氣氛可能會轉好,但現在投資樓市將是負回報。如果我定期利率目前約在4%至5%,我們把1,000萬全部定期,將可以收約40萬至50萬一年,足夠付租金還有餘錢。
2年期和10年期殖利率曲線倒掛。綜觀歷史,1969年來出現的8次經濟衰退之前,10年期美債殖利率都低於2年期,而該指標是在2019年8月出現,隔年美國因新冠疫情陷入經濟衰退。在經濟面臨衰退的同時,美國同時收水,加息及減少買債,那麼你仍然要加最後一口槓桿嗎?
江恩小龍
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