【江恩小龍】供樓平過租時代過去 租金已連利息也不能抵消

過去一段時間，買樓是平過租，但現在又是否一樣？

如果我目前有1,000萬拿來投資房地產，以太古城為例子，可以買到一個500尺左右的單位，租金約2萬。那麼如果我以九成的樓按買入，利息為3.2％，那麼我每月還款約38,922元。很多人都忽略，三十年樓按開始的時間是利息頭重尾輕，如下表，頭十二個月利息還款部分是24,460元，而本金只是HKD14,461.71元。即單是利息的24,460元已經比租金貴。所以如果你以物業持有三年計，你頭三年大部份都只是還利息而已，而不是坊間所言「講供左係自己」。

很多人認為通關後，樓市將會有轉機。的確氣氛可能會轉好，但現在投資樓市將是負回報。如果我定期利率目前約在4％至5％，我們把1,000萬全部定期，將可以收約40萬至50萬一年，足夠付租金還有餘錢。

2年期和10年期殖利率曲線倒掛。綜觀歷史，1969年來出現的8次經濟衰退之前，10年期美債殖利率都低於2年期，而該指標是在2019年8月出現，隔年美國因新冠疫情陷入經濟衰退。在經濟面臨衰退的同時，美國同時收水，加息及減少買債，那麼你仍然要加最後一口槓桿嗎?

江恩小龍

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