通關後樓市衰轉旺 林一鳴轉軚唱好 「樓市的氣氛已經轉變」

香港內地正式通關之前，就有不少專家就樓市和股市的波動作出分析，而今日起已能開始逐步驗證。港股方面，恒指重返21000萬大關，收市報21388.34點，升1.89％，全日成交1564.23億。樓市方面，目前仍需等待最新的成交數據出爐，不過近期新盤和半新盤的銷售情況理想，也有不少報道指出二手交投錄得上升，顯示買樓和投資的氣氛回暖。

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香港中文大學財務系哲學博士及資深投資者林一鳴於Facebook撰文表示，中港通關後兩地樓市預料出現小陽春，市場已從11月的極度負面，轉變為「執平貨」，又指部份擁有香港身份證的內地人將會重返香港，帶動大批新資金湧入。另外，雖然屢屢傳出蝕讓盤消息，但大多數的成交也是買入價高於賣出價，形容大幅劈價盤如同鬼魂一樣，很多人說但自己看不到。

林一鳴一直是樓市大好友，惟於2022下半年開始看淡。他在2022年8月接受訪問時表示，明年（2023年）樓價恐下跌15％，於11月時又估計2023年跌幅為5-10％，且不會引發金融危機。直至於1月4日中港敲定通關細節後，於Facebook撰文表示有望帶旺樓市，樓市有很大機會出現小陽春。

事實上，中港通關如需帶動樓價向上，仍需多個利好因素配合，而目前似乎尚未達成。數據顯示，截至1月8日通關首日晚上8時，內地入境旅客人數僅3.5萬，僅佔上限的6萬人約5成，反應未如市場預料般熱烈。與此同時，香港出境人數則高達5.7萬人，若以同一邏輯思考，那麼資金流回內地的可能性更高。

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此外，聯儲局加息仍然是樓市揮之不去的一大負面因素。在利率挑戰下，香港銀行不得不將按揭利率調升，影響買家入市意願，另一方面定期息率調至高達5厘，令不少港人將大量資金存放銀行做定期，換言之買樓之金在短期內難以周轉。雖然銀行定期也可以中斷，但需要冒上較高風險；目前樓價也沒有看到大幅上升的趨勢，那麼存款客戶更沒理由要立即中止定期存款買樓。

長遠來看，啟德及「明日大嶼」人工島也將提供大量住宅單位，預計未來10年供應比較充裕。相反，香港出現移民潮及生育率降低，也有不少年輕港人願意北上或到大灣區發展，在香港買樓的必要性逐漸下降。在供應增加和需求下跌的大環境下，過去10-20年所謂的「樓市剛需」似乎面臨較大挑戰，短期之內似乎難以復甦。

Text by BusinessFocus Editorial

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