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樓價全年埋單跌13.8% 惟租金穩守 10大屋苑呎價全跌 內地開關有望沖喜?

樓價全年埋單跌13.8% 惟租金穩守 10大屋苑呎價全跌 內地開關有望沖喜?

Property
By Ken Kan on 30 Dec 2022
Finance Editor

樓市在疫情和移民潮下明顯轉弱,蝕讓盤屢見不鮮,加上臨近2022年底香港各大銀行相繼加息,供樓負擔加重,導致不少銀主盤流入市場。在眾多負面消息下,樓價2022年整體承壓,中原指數錄得樓價跌幅超過一成,而香港十大屋苑因成交更為活躍,劈價情況更為嚴重,部分屋苑跌幅超過2成。不過,租金方面大致能夠守穩,顯示業主拋售很可能是投資、周轉、移民等理由,而非住屋需求下降。

香港樓市2022年承壓,蝕讓盤湧現。Photo from BusinessFocus

中原城市領先指數CCL本周報156.37點,比2022年初的176.52點下跌11.4%;租金指數CRI報110.58點,比2022年初的111.12點跌0.5%。如按照差餉物業估價署的數據,11月私人住宅樓價指數為339.4點,2022年初至今累計跌幅則為13.83%,與中原指數的跌幅相約。惟需留意,本港十大屋苑交投比較活躍,因此在跌市下情況更為嚴峻,部份屋苑呎價失守1萬港元,跌幅超過兩成。

香港十大屋苑分別為:海怡半島、康怡花園、太古城、黃埔花園、美孚新邨、麗港城、嘉湖山莊、第一城、新都城、映灣園。

翻查資料,於最近1個月,呎價最低的為天水圍嘉湖山莊,實用呎價9800港元,跌穿10000港元大關,比2022年初時跌約11%。呎價最高的為鰂魚涌太古城,實用呎價約1.58萬港元,比2022年初時跌約21%。跌幅方面,跌得最甘的是港島東康怡花園,呎價跌至1.38萬港元,跌幅約23%,跌得最少的是東涌映灣區,呎價跌至約1.18萬港元,跌幅6%。

惟需留意,因香港十大屋苑已是老牌屋苑,雖然成交活躍,但也隱藏諸多危機,例如樓齡過高而可能面臨大維修及翻新,以及單位內部也可能較為殘缺,需要不時裝修整理。不過,樓齡高的屋苑通常不包含會所,因此業主可能每月節省一筆較高的管理費開支。

部分老牌屋苑樓齡較高,可能將面臨大維修及翻新。Photo from BusinessFocus

雖然2022年樓價跌幅猛烈,但主要是回吐早些年的升幅,因此持貨時間較長的業主估計並未見紅。另外,雖然樓價跌幅超過10%,但同期股市跌幅更加嚴埸,標普500指數2022年累跌19.75%,恒指累計跌15%。換言之,除非投資者將資金存放在銀行或債券等保守資產中,否則一但流入金融市場也是蝕本收場。

展望2023年,中國將在1月初大幅調低入境防疫限制,形同「開關」,加上農曆新年臨近,中國人到訪香港將會更加頻密,預料將帶動經濟及樓市。有人認為,在內地開關之後,部分內地業主將會湧入香港並造成樓價大跌,惟此情況可能性較低。因內地雖然實施限制,但也並非完全不能來港,同時香港樓價偏高,與其眼白白看著樓價不斷下跌,業主倒不如早日來港賣樓。因此,有賣樓需求的業主,或者早已在最近一兩年拋售。

值得注意的是,雖然內地開關有望帶動香港經濟,但整體形勢仍然處於加息之下,美國聯儲局更表示高息率可能維持一段時間,如果香港跟隨,意味著供樓負擔會在未來幾年加重,可能會打擊買家的入市意願。因此,香港樓市可謂是負面消息一浪接一浪,如需復甦,或需加息、移民潮、疫情等各方面都得以紓緩,樓價才面臨反彈。

Text by BusinessFocus Editorial

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