【最壞時間已過去】摩通：港樓明年料再跌8%後見底 下半年料反彈 幅度視乎內地購買力

香港樓市今年較去年高位累跌超過17%，各界期望內地放寬疫情後港樓可大反彈，但除了瑞信陶冬唱淡樓價外，摩根大通董事總經理及亞洲地產研究主管梁啟棠同樣認為港樓「未跌完」。梁啟棠解釋，料美國儲聯局本月加息0.5厘，至明年初放慢至每次加息0.25厘，屆時料樓市氣氛會漸漸好轉，故相信樓市最壞時間已過去，但香港樓價料會再跌8%才見底，即是較高位累計下跌合共25%。梁又認為，明年4至5月港樓價或出現小陽春，而明年下半年樓價有機會反彈，但反彈幅度要視乎中港通關的程度，以及究竟有多少額外的內地購買力會來港置業。

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此外，雖然近日不少地產界人士都指中港快通關，料香港樓價將擺脫今年的跌市並大幅反彈，但摩根大通梁啟棠提醒，自2009年美國以量化寬鬆救市之後，香港樓價累計升幅近9成，故現時回調僅約一成半，其實絕不算是「大跌」。

梁啟棠續稱，今年香港樓市遇冷風，主因是美元息口加幅較外界預期為快，加上疫情防控措施嚴厲，今年上半年又再有逾10萬勞動人口離港致香港人口減少，這均不利於樓價。但他預期導致樓價下跌的不利因素明年會逐漸消退，因市場預期加息幅度會放緩，中港防疫措施正朝向正面的方向作出放寬。此外，《施政報告》早前提出吸引人才措施，梁相信香港樓市「最壞時期已過去」，估計明年上半年香港樓價只會較現時再跌多8%。

此外，本港樓市雖然現時缺乏外來的需求（以往佔買樓資金6%），但內地買家仍佔13%，其購買力不容忽視。故一旦香港與外通關，這6%的外來需求回歸香港樓市，加上已存在13%購買力，屆時內地買家佔香港買樓者的總比例或會升至19%，這對樓市屬利好因素，尤其是明年下半年。

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對於特區政府多次重申現暫無意撤銷樓市辣招，梁啟棠認同時現減辣可能性不大，因目前香港買樓負擔水平仍偏高，樓價上升會削弱本港競爭力，故摩根大通認同暫不適宜放寬辣招。因為政府也要考慮樓市對金融系統的影響，故除非樓價大跌已影響到銀行系統的穩定，否則相信政府直接出手撐樓市的機會較低。

至於商業寫字樓方面，雖然香港與內地通關未有時間表，但相信防疫措施會繼續放寬，料不同分區表現會有參差。現時令人關注的是，未來3年將有多近600萬平方呎的新寫字樓樓面供應，勢影響租金表現，中環寫字樓租金年內已率先下跌3成，相信已見底，料明年租金會持平即企穩於現租金水平。但租金曾炒至偏高的九龍東及長沙灣寫字樓，明年租金可能會出現5%至10%的跌幅。另外隨著中環與九龍和灣仔的租金距離收窄，料平租可吸引部分商戶重返中環。

房託股方面，若出租寫字樓比重較高，派息或有壓力。不過大型零售商場房託的加租幅度愈來愈快，料明年社區商場租金可增加5%，未必有分派股息壓力。但投資者宜留意，由於本月（12月）聖誕旺季多了港人外遊，料會影響最新零售業銷貨總額，但預料明年初本港零售業表現不會太差，屆時租金佔零售業收入比率，會由3成跌至2成，即是零售店利潤有機會增加。梁預期，若上述商舖租金佔商舖零售收入比率進一步跌至15%的水平才會引發加租，而零售業較顯著的收入升浪，料要等中港通關後才會出現。

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