download BusinessFocus app
【江恩小龍】人人預期樓市跌 明明剛性需求 即時變沒那麼「剛」了

【江恩小龍】人人預期樓市跌 明明剛性需求 即時變沒那麼「剛」了

Investment Bloggers
By 小龍 on 12 Dec 2022

不少人認為,利率是影響樓市最重要的因素,亦有很多人認為,如果美國減慢加息,樓市就會爆升,故筆者想與大家討論一下這個問題。

近日不難聽聞許多蝕讓盤出現,樓市下跌逐漸成為主流共識。正如筆者上星期的專欄所言,部份人認為香港樓市會下跌,亦有一部份人仍然看好香港樓市,但情況已非上年般一面倒看好。人對產品的消費需求,很多時基於對未來的預期,如電腦節期間,消費者預期能以較便宜價格,入手電腦或數碼產品,因此在目前的價格下,或會選擇特價前減少消費;又如美國感恩節前,大家預期很多商店會在感恩節期間進行特價,故之前未必有意消費。

同樣道理,當人人預期樓市未來仍有下行空間,或加息環境下樓市不會大升,那麼部份市場所謂的「剛性需求」,自然沒有那麼「剛」,或是軟化。

由於很多人預期香港樓市會下跌,例如量寬收水,並預料美國會持續加息,均令許多買家採取觀望態度,希望以更低價買樓。樓市回報一般是2至3%(若扣除管理費及維修成本等同沒有),今天美國10年期國債債券及定期的收益率約4%左右。換而之,定期及債息比投資房地產的利潤更高。這個預期一旦形成,樓市需求將進一步下跌,或沒有這麼「剛」。

不少人視利率為影響樓市最重要的因素,但實際上許多例子均表明不是。房委會於1988年推出自置居所貸款計劃,協助低入息家庭購買私人樓宇單位。合資格家庭可獲高達80萬元的免息貸款,或領取每月高達5,100元的按揭還款補助金,為期48個月。但最後對樓市影響有限,亦無法阻止2003年香港的樓價大跌。

2年期和10年期殖利率曲線倒掛。Photo from BusinessFocus

讀者不妨留意2年期和10年期殖利率曲線倒掛。綜觀歷史,1969年來出現的8次經濟衰退前,10年期美債殖利率都低於2年期,而該指標是在2019年8月出現,隔年美國因疫情陷入經濟衰退。經濟面臨衰退之際,美國同時收水,加息及減少買債,那麼你仍然要加最後一口槓桿嗎?

現時面對全球經濟衰退,其實從來都沒有黑天鵝,只是當有人出來警告時,很多人不願相信,正如本欄指今年美國大加息、港股下跌,及美股逢7必跌。

小龍
http://ericresearch.org

免責聲明:本網頁一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦,讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定,如因相關言論招致損失,概與本公司無涉。投資涉及風險,證券價格可升可跌。

🏆 立即報名「中小企卓越成就獎2024」

【了解更多最快最新的財經、商業及創科資訊】

👉🏻 追蹤 WhatsApp 頻道 BusinessFocus

👉🏻 下載 BusinessFocus APP

👉🏻 立即Follow Instagram businessfocus.io

最新 金融投資熱話專頁 MarketFocus