【江恩小龍】樓市周期六年一變 最快明年才有轉機 失業潮漸現 明年經濟料假陽春

小龍在本欄預警了一次又一次，2023至2026年金融危機，由2017年已經在本欄一直不停重覆又重覆去分析。而小龍又再講庚子年打開了新的局面。2008年全球金融危機匆匆已過了十年，決策官員總是信誓旦旦誇口說，今日的金融體系已安全得多。而近日很多人出來提出金融危機快到，而樓市蝕讓盤等愈來愈多，今天小龍講一下樓市周期及我對樓市看法。

今年我在面書中突然有一個文彈出，「今年基金回報輸少於三成」已經是非常好。在本欄的朋友相信亦會心一笑，起碼本欄的粉絲沒有大贏，亦必定沒有大輸。起碼本欄粉絲知道今年美股會大跌，港股會大跌，樓市會大跌，幣市會大跌。但是愈來愈多人講之後經濟會衰退，那麼我們要問，如何準備。小龍經常講「時間永遠超越價格，當時間到了價格及相關事件就會發生」。江恩的周期學說是對整個江恩思想、方法最重要及最有價值的一部份。江恩認為，時間是決定趨勢變動最重要因素。他以各種方式來衡量時間，包括自然界的循環、週年日、季節性、波動循環與日期四方形。時間的因素佔了決定性的位置。江恩經常說：「當時間到達，成交量將推動價位升跌。」； 江恩經常講：「百川歸海，海水卻永遠不會滿，江河從何處流就仍歸回到何處。」《聖經》亦說：「過去已發生過的事情，以後還會發生，過去已經做過的事情，以後還會再次做，陽光下沒有任何事物可以說是新鮮的。」

時間永遠是最重要的因素，主流的分析是基本因素，而所謂基本因素是分析新聞。然而你知道的新聞已經是舊聞並且沒有前瞻性。上年價值投資，市場很多分析大叫買入優質增長股，跟公司一齊成長，不用止蝕，但是今年同樣跟公司股價一齊下跌。

回想年初對於樓市大多數的分析都是非常樂觀，但今天樓市蝕讓盤，劈價新聞天天都有，很多中小的樓盤都以百萬計蝕讓或劈價。筆者一直在訪問及文章中強調，香港樓市會在2021完成歷時18年的上升周期，之後將會下跌，可能要到2023至2025年，才有真正的投資機會出現，結果近期每日均有蝕讓新聞。很多人目前相信港樓不會大升，但是下跌預期已經影成，或者之後的需求未必有這麼剛。

對於樓市周期的研究，在世界的經濟學家都有不同的見解，但是異常相似。筆者在下面列出:

• 《房地產周期百年史》（One Hundred Years of Land Values in Chicago）作者霍伊特（Michael Hoyt），透過研究美國芝加哥從只有幾十間木屋開始之後103年房地產的價格，發現房地產價格大約以18年為一周期。
• 愛德華R·杜威（Edward R．Deway），號稱周期循環分析之父，發現每個樓市週期約18年
• 英國經濟學家 Fred Harrison 弗雷德·哈里森。哈里森研究過去200多年英國和美國房地產市場，發現房價周期漲跌有一個18年左右的週期
• 西蒙·史密斯·庫茲涅茨發現15-25年的建築業週期的樓市周期

大家都不約而同認為樓市周期約18至20年一個周期，若從1965年說起，普遍認為本港樓市至今經歷三大周期，第一周期（1965年至1981年）；第二周期（1981年至1997年）；第三周期（1997年至今），樓市升跌往往伴隨着林林總總的內外因素上升及下跌。

小龍在不同的地方提出香港樓市周期: 香港樓市週期不難發現，以六年為一個週期，以1997年開始計算，之後每約六年都發生大轉變，包括2003年、2009年、2015年、2021年。我們同樣可以利用江恩的50％分割，得出三年為次一級周期，分別得出2000年，2006年，2012年及2018年。

Photo from 江恩小龍

同時如果利用18年香港樓市周期，我們同樣可以分析到樓市的變化，我們發現樓市周期在1985年開始，循著18年的樓市周期變化。香港樓市無疑是2003年開始見底上升，那2021年很可能是這樓市18年的週期完成。如果再向前計算，而2003年同時利用前文提及的6年週期，即是1985年剛簽署中英聯合聲名後樓市上升。

1967年暴動令到樓市下跌，大量人離開香港。而平息之後樓價開始升浪，直至反覆至1981年。如1984年後中英政府簽署聯合聲明，香港前景變得清晰，吸引外資來港。此外，當時正值減息周期，最優惠利率由1984年中的17厘，大降至1987年的5厘，加上香港政府限制每年最多供應50公頃土地，刺激樓市造好。令香港樓市跌至谷底的致命一擊，是2003年。沙士嚴重打擊香港經濟，樓市亦不能倖免，由1997年第四季至2003年第二季，樓價暴跌66％。之後推出自由行及2008年的量寬令樓市一直上升。

Photo from 江恩小龍

正如筆者在2019年對2020年預測一樣中提到幾個預言︰一、資產價格跌到某個水平止跌，但市民的收入開始減少，然而物價仍然保持貴的水平；二、 2020年全球放水，媒體及市場分析會給予壓力，希望以槓桿放大回報，迫投資者加最後一口槓桿；三、失業潮會慢慢出現︰四、明年經濟會出現假陽春。

「明斯基時刻」在長期的經濟繁榮中，資產價格上漲會導致投機性的貸款增加，而過多投機所產生的債務會造成投資者的現金流緊缺，當債權人要求償還債務時，投資者必須賣掉資產價格，相對穩定的投資物來維持現金流，然而已經沒有交易對手方會支付如此高的資產價格。一系列的拋售將導致資產價格進一步下跌，以及流動性緊張，並最終造成資產價格的崩潰。在2017年10月前，中國人民銀行行長周小川在談到防範系統性金融風險的重點提醒「明斯基時刻」。過去10年的資產上升周期，其實在2018年已經終止，未來可能迎接的是三浪回調，或者《道氏理論》三期的熊市下跌。雖然在量化寬鬆及政策下可能會把浪延長，但世局如筆者曾在本欄提出，2018年至2020年是為世界的新經濟模式衰退，破壞而重建的一個世局。至於這最後一口槓桿，你是否要加，交由讀者決定。

今年小龍作出不少預測，包括美股會大跌，港股會大跌，樓市會大跌，幣市會大跌及美國大加息等，但是很多人在笑；而我相信樓市預測即使對現，很多人仍然在笑。而在小龍的世界: 投資是求財，而不是求認同。而我亦無本事唱跌股市。

小龍
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