差估署選出「較受歡迎屋苑」名單 兩大因素 嚴選各區撈底潛力盤

差估署選出「較受歡迎屋苑」名單 兩大因素 嚴選各區撈底潛力盤

Property
By Ken Kan on 29 Nov 2022
Finance Editor

差餉物業估價署的報告中,有一項「較受歡迎屋苑的售價指數」。今年一共有121個屋苑上榜,包括香港島29個屋苑、九龍區29個屋苑,以及新界區63個屋苑。上車客在買樓時,應該盡量選擇較受歡迎的屋苑,方便日後欲出售時較容易轉手。另外,一些大型屋苑因為有較多業主分擔營運及修緝費用,因此管理費通常較低。因此,差估署的榜單頗值得參考。

在121個屋苑中,過去30日平均成交呎價介乎10005元至59165元,當中呎價最低的是荃灣麗城花園,而呎價最高的是跑馬地禮頓山,住客包括多位城中名人,如財政司司長陳茂波,以及演員鄭少秋等。

差餉物業估價署的報告中,有一項「較受歡迎屋苑的售價指數」。Photo from BusinessFocus

各區差餉物業估價署「較受歡迎屋苑」列表:

   香港島
 屋苑名稱  過去30日平均成交呎價(港元)
碧瑤灣 $15326
比華利山 $29950
賽西湖大廈 $21650
置富花園 $13795
會景閣 $24064
帝景園 $48216
嘉亨灣 $26613
杏花邨 $14030
陽明山莊 $31988
光明臺 $17451
藍灣半島 $16147
康怡花園 $15166
逸濤灣 $24539
深灣9號 $37906
南豐新邨 $13558
浪琴園 $22401
帝后華庭 $19847
貝沙灣及貝沙灣南灣 $28901-31702
雍景臺 $21001
深灣軒 $17688
海怡半島 $16317
太古城 $16115
囍滙 $30847
寶翠園 $24687
渣甸山名門 $26541
禮頓山 $59165
泓都 $21899
紅山半島 $29388
樂陶苑 $23572

港島區中,多個老牌藍籌屋苑疲態盡露,包括太古城、杏花邨等。然而,上述屋苑落成至今已許多年,當中杏花邨樓齡33-36年,太古城樓齡35-46年、南豐新邨樓齡44-45年,大維修在即,買家難免卻步。如遇上業主急欲出售,便可能會大劈價。另外需留意的是,樓齡30-40年的舊樓通常會有較多問題,例如漏水等,對住戶也構成嚴重困擾。

買家如想在港島區上車,可考慮一些樓齡較新的大型屋苑,例如呎價較低的小西灣藍灣半島、西灣河嘉亨灣,或呎價較高的西半山寶翠園、西環泓都等。此外,鴨脷洲海怡半島雖然同為老牌藍籌屋苑,但期樓齡較新淨,只有27-31年,也在考慮範圍之內。

   九龍區
 屋苑名稱  過去30日平均成交呎價(港元)
淘大花園 $13589
泓景臺 $16534
半山壹號 $19483
星河明居 $16257
翔龍灣 $16768
君滙港 $17740
海濱南岸 $15849
維港灣 $17302
帝庭園 $19388
麗港城 $12590
海逸豪園 $16440
昇悅居 $16253
曼克頓山 $19137
皓畋 $19580
美孚新邨 $11278
港灣豪庭 $17261
畢架山一號 $30967
又一居 $17930
柏景灣 $20769
半島豪庭 $16662
滙景花園 $13305
擎天半島 $24240
德福花園 $11195
凱旋門 $25714
帝峯‧皇殿 $23220
譽‧港灣 $16504
天鑄 $27941
黄埔新邨 $12840
黃埔花園 $14442

九龍區中,黃埔花園樓齡31-37年,加上屋內是三尖八角的鑽石廳,實用性較低,通常不受買家青睞,加上現時發展商新樓盤的設計越發實用,令黃埔花園的吸引力驟降。

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九龍灣德福花園樓齡40-42年,淘大花園樓齡35-41年,荔枝角美孚新邨樓齡44-54年,預計短期內上升空間有限。

奧運站附近的樓盤吸引力高,呎價兩萬餘港元,與部分港島區屋苑相約。另外,何文田天鑄呎價2.8萬,雖然價錢較高,但鄰近港鐵站,也屬於傳統豪宅區,位處小學34校網,如是有實力的中產也可以考慮。

   新界區
 屋苑名稱  過去30日平均成交呎價(港元)
愛琴海岸 $11591
星堤 $10714
碧堤半島 $11880
麗城花園 $10005
映灣園 $11005
栢慧豪園 $10983
瓏門 $16396
爵悅庭 $13858
沙田第一城 $14488
藍天海岸 $13296
滌濤山 $10409
牽晴間 $12848
愉景灣 $10626
愉景新城 $13849
迎海 $15146
粉嶺中心 $11941
名城 $17137
花都廣場 $11745
金獅花園 $12268
豪景花園 $11616
香港黃金海岸 $10417
康樂園 $15678
嘉湖山莊 $10078
銀湖‧天峰 $14940
日出康城-領都 $10713
日出康城-首都 $11583
匡湖居 $20133
新都城 $14535
都會駅 $13942
維景灣畔 $14695
天宇海 $15778
加州花園 $12410
將軍澳中心 $17756
珀麗灣 $11010
Park Yoho $13185
叠茵庭 $12859
藍澄灣 $11568
海濱花園 $10338
駿景園 $11442
御皇庭 $11983
加州豪園 $11231
浪翠園 $10793
太湖花園 $13326
新屯門中心 $10950
新港城 $14652
帝琴灣 $10949
大興花園 $10952
大埔中心 $13335
峻瀅 $11517
比華利山別墅 $11208
御龍山 $19125
采葉庭 $12860
尚悅 $12000
溱岸8號 $17873
豫豐花園 $11111
盈翠半島 $16165
荃灣中心 $13849
屯門市廣場 $12417
天巒 $16504
雅典居 $13707
灝景灣 $14883
Yoho Midtown $14988
Yoho Town $15058

新界區上榜屋苑極多,但有用資訊極少。首先如嫌棄交通不便,先可以排除掃管芴的樓盤,雖然呎價低至1.1萬元,但上班時期巴士是中途站,基本上無位坐,要另外買車的話倒不如搬近一點市區。順帶一提,最近發展商在掃管芴的新樓盤開價高達1.6-1.8萬元,非常不合理,相反新鴻基和恒基新盤開價1.2-1.5萬,交通也比較方便。因此在3年SSD鬆綁後,掃管芴樓盤可能會出現劈價潮。

元朗站YOHO兩個樓盤呎價均約1.5萬元,在新界區新樓來說算是可以接受,但如果願意接受樓齡較高的屋苑,或者會有較多近市區的選擇。大西北中較常被忽略的是屯門區的新屯門中心,雖然位置距離地鐵站極遠,但附近有多條巴士線,交通尚算方便。

值得留意的是,除了樓齡之外,管理費也是重要考慮因素,部份新樓盤每呎管理費可高達每月5元,如按實用面積400呎計算,每月管理費高達2000港元,長遠下來是不筆不容忽視的開支。另外,雖然呎價具有參考價值,但也一些樓盤的實用面積較高,導致呎價反而會較低。所謂讀萬卷書不如行萬里路,與其在樓市分析紙上談兵,倒不如出門走一趟,也許獲益良多。

Text by BusinessFocus Editorial

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