差估署數據揭實況 看淡香港樓市屬大驚小怪 租金不跌反升 恒指同期慘跌37％

香港樓市連連傳出劈價、銀主盤等消息，多名專家分析跟風看淡，但差餉物業估價署最新公佈本港住宅物業年初至10月跌幅不到1成，住宅物業租金不跌反升，可見住屋需求仍然旺盛，只是加息導致買家入市態度轉趨謹慎。另一方面，恒指同期跌幅高達37％，反映股市表現遠遠不如樓市。

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根據差估署公佈的數據，截至2022年10月，香港100平方米以下的的住宅物業的平均售價為每呎14082元，比今年初每呎15563元下跌9.5％；2021年初為15467元；2020年3月新冠疫情爆發時為15455元；2019年6月社會運動開始時為15345元。2019、2018、2017、2016年的1月分別為14182元、14121元、12316元、10916元。

從上述數據可見，雖然住宅物業價格在2019年見頂，但今年初價格也升穿2019年6月及2020年3月。相反，自今年4月以來，住宅物業售價便不斷下滑，反映移民潮和疫情因素影響較低，而加息影響樓價下跌更加嚴重。

可能有人看到「移民劈價求售」、「業主移民減價幾成」等新聞，便誤以為移民潮大挫樓價，惟需要注意兩點。第一，大劈價的移民盤屬於少數，對樓價影響不大，加上若然減價兩成便錄得成交，意味著樓價下跌兩成便有人接貨，其實不是壞消息。第二，業主是否真的移民，根本無從得知。市場大多數消息都是通過經紀口中得知，但實際上業主根本不會告知經紀賣盤的真實原因。

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銀主盤方面，早前財政司司長陳茂波表示，市場上銀主盤數量有所增加，但斷供淪為銀主盤的個案僅0.01％，即平均1萬個單位才會出現1個銀主盤，又指銀主盤來源主要與財務公司二次按揭有關。陳茂波又指，相信銀行加息不會導致樓市「斷崖式」下跌，香港不會重演98年樓市危機。

雖然香港面臨加息，但業主的風險仍然較低，因銀行需按照金管局的要求，在批核按揭前先為業主進行壓力測試，確保買家在加息後仍然有能力還付貸款。壓力測試於2010年落實，於1998年時仍然未有此概念。換言之，現在加息導致按揭出現風險的機率遠遠要低於1998年。此外，1998年時拆息高達9.5厘，比現時高出大約2倍。

銀主盤表示業主還款能力不足而被銀行或財務公司強制收樓拍賣還債。如果循正規途徑向銀行申請按揭貸款，在壓力測試的保障下，加上香港失業率沒有大幅上升，業主理應不會失去還款能力。如果銀主盤數量增加，很可能如陳茂波所言，主要涉及財務公司的二按。

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二按是指業主向傳統銀行做按揭之後，再向財務公司做按揭。一般情況下，傳統銀行息率較低及穩定，但借貸率有限，相反財務公司息率通常較高及不穩定，但借貸則較為寬鬆。因此，預算緊張或不足夠的業主可能會向財務公司申請二按，務求「借到盡」。

過去20年，香港都處於低息環境，因此即使做了二按甚至三按，息率普遍都較低，因此很多買家都忽略了這種高槓桿的風險。然而今年按揭息率突然增加，高槓桿的風險便暴露無遺。

也有一些不懂投資的業主可能輕信所謂樓市專家的迷惑，將自住物業以現契樓方式抵押借貸，再將該筆資金做首期買第二層樓，由此「一間變兩間、兩間變四間」。在過去的低息環境中，此招固然行得通，然而一旦遇上加息，便需要承受極大的風險。

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租金方面，根據差估署公佈的數據，截至2022年10月，香港100平方米以下的的住宅物業的平均租金為每呎32.6元，比今年初每呎32.3元微升1％；2021年、2020、2019、2018、2017、2016年1月分別為31.2元、33元、34.2元、34元、30.9元、29.7元。於2022年，租金在4月底見底後回升，租金最高為2月，其次為10月。與樓價數據相反，租金是自今年4月以來上升，而樓價在4月以來下降，反映加息趨勢下買家入市態度謹慎，但住屋需求仍然強勁。

值得留意的是，美國11月CPI按年增長7.7％，按月下降0.5個百分點，表示通脹見頂的可能性增加，預計聯儲局可能會放緩加息。一旦香港按揭息率停止上升，加息這個不穩定因素將會消除。如果高息率持續數年，預計短期內樓市上行空間不大，但同時也未能看到令樓市大幅下調的因素。如果買家有自住需求，可以根據財力考慮要否上車，甚至可以節省未來幾年的租金開支。

Text by BusinessFocus Editorial

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