【李峻銘專欄】為甚麼港樓可長期保持昂貴？

今年香港的住宅物業售價終於有顯著回調！物業指數今年下跌了約10％，估計至年底仍會繼續下跌的趨勢。雖然如此，香港的樓價仍然非常昂貴，國際調查機構Demographia每一年都會公佈全球城市樓價負擔能力報告，報告中香港已經連續12年蟬聯全球最難負擔的冠軍。樓價中位數對家庭收入中位數比率為23.2倍，即家庭要不吃不喝23.2年才能買到一個住宅單位。

為什麼香港的樓價可以長期保持昂貴？最近，筆者從一個移民至三藩市的家庭遭遇中找到一些答案。他們是典型的香港中產家庭，兩夫妻育有一對子女，在香港從事I.T.工作，夫妻二人合共每月有10萬元收入，也有一層自置物業，有工人照顧子女及做家務。他們在幾年前移民，由於沒有工人及稅率高，只有丈夫出外工作，收入只餘一半即約5萬元，加上稅率高，實際除稅後收入只餘下3萬元左右。由於覺得供樓有壓力，故一直租住物業。但近年美國物業受低息影響，樓價升幅很大，遂決定賣出香港物業，在美國置業。不幸地，美國經過多次加息，息率升了近4％，供款金額大增，加上通貨膨脹，單靠丈夫收入不足夠維持支出，結果妻子也被逼外出工作，小朋友唯有交由托兒中心照顧。現在兩夫妻表示最可怕的危機，是美國各大科網公司都在裁員，恐怕有一天發生在他們身上的話，物業也可能會斷供。

大家可以想像，若他們繼續在香港生活，I.T.行業可謂天之驕子，在疫情下工資也不斷攀升。加上香港的低稅率，又有工人照顧子女，兩夫妻可以安心外出工作，支付樓價及供款的能力自然遠高於在三藩市生活。

除此之外，筆者作為地產代理，經常發現香港不少單位都是長期空置，或只是間中有人居住，此情況在豪宅區更為普遍。香港作為世界金融中心之一，不少外地買家，包括東南亞、歐美，甚至國內買家都會在香港置業，作為儲存財富的工具，卻很少入住，正如倫敦及紐約一樣。香港物業的優勢在於資訊透明、交投量大、貨幣自由流通等等，更有普通法的保護。現時國內的中產人士越來越多，香港物業的潛在買家只會有增無減，更不可以只單憑香港家庭的收入去計算購買力。保守估計，全國人口已有2億成為中產，香港的供應又怎會追得上。所以香港的樓價長期昂貴，是有其道理！

李峻銘
世紀21奇豐物業顧問行主席及行政總裁

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