【李峻銘專欄】為甚麼港樓可長期保持昂貴?

【李峻銘專欄】為甚麼港樓可長期保持昂貴?

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By 李峻銘 on 27 Nov 2022
世紀21奇豐物業顧問

今年香港的住宅物業售價終於有顯著回調!物業指數今年下跌了約10%,估計至年底仍會繼續下跌的趨勢。雖然如此,香港的樓價仍然非常昂貴,國際調查機構Demographia每一年都會公佈全球城市樓價負擔能力報告,報告中香港已經連續12年蟬聯全球最難負擔的冠軍。樓價中位數對家庭收入中位數比率為23.2倍,即家庭要不吃不喝23.2年才能買到一個住宅單位。

為什麼香港的樓價可以長期保持昂貴?最近,筆者從一個移民至三藩市的家庭遭遇中找到一些答案。他們是典型的香港中產家庭,兩夫妻育有一對子女,在香港從事I.T.工作,夫妻二人合共每月有10萬元收入,也有一層自置物業,有工人照顧子女及做家務。他們在幾年前移民,由於沒有工人及稅率高,只有丈夫出外工作,收入只餘一半即約5萬元,加上稅率高,實際除稅後收入只餘下3萬元左右。由於覺得供樓有壓力,故一直租住物業。但近年美國物業受低息影響,樓價升幅很大,遂決定賣出香港物業,在美國置業。不幸地,美國經過多次加息,息率升了近4%,供款金額大增,加上通貨膨脹,單靠丈夫收入不足夠維持支出,結果妻子也被逼外出工作,小朋友唯有交由托兒中心照顧。現在兩夫妻表示最可怕的危機,是美國各大科網公司都在裁員,恐怕有一天發生在他們身上的話,物業也可能會斷供。

大家可以想像,若他們繼續在香港生活,I.T.行業可謂天之驕子,在疫情下工資也不斷攀升。加上香港的低稅率,又有工人照顧子女,兩夫妻可以安心外出工作,支付樓價及供款的能力自然遠高於在三藩市生活。

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除此之外,筆者作為地產代理,經常發現香港不少單位都是長期空置,或只是間中有人居住,此情況在豪宅區更為普遍。香港作為世界金融中心之一,不少外地買家,包括東南亞、歐美,甚至國內買家都會在香港置業,作為儲存財富的工具,卻很少入住,正如倫敦及紐約一樣。香港物業的優勢在於資訊透明、交投量大、貨幣自由流通等等,更有普通法的保護。現時國內的中產人士越來越多,香港物業的潛在買家只會有增無減,更不可以只單憑香港家庭的收入去計算購買力。保守估計,全國人口已有2億成為中產,香港的供應又怎會追得上。所以香港的樓價長期昂貴,是有其道理!

李峻銘
世紀21奇豐物業顧問行主席及行政總裁

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