【龔成專欄】買樓收租遇加息潮 業主收租不夠供樓付雜費月蝕4千 若位置差宜賣樓保平安

【龔成專欄】買樓收租遇加息潮 業主收租不夠供樓付雜費月蝕4千 若位置差宜賣樓保平安

Investment Bloggers
By 龔成 on 28 Nov 2022
專欄作家

本港樓市今年以來因加息狂潮而顯著下跌,不少市民以高價買入的收租物業,現時不單樓價不斷下跌,而且呈負現金流,即是每月收到的租金,不足應付每月供樓、管理費、差餉地租及物業稅的支出,遂感進退兩難。投資書籍作者兼股評人龔成認為,香港樓市大跌機會不大,但若手上出租樓位置不佳或質素欠善而又呈負現金流,確可以考慮先行沽出以減少供樓負擔及負債,這在財務上較為穩陣。此外,賣樓所得可以用來清還部分自住樓按揭以減少供樓支出,又或是另作投資。但龔成認為,自住樓一般不建議輕易沽售,因物業一買一賣的稅務及其他成本不少。

加息潮下收樓物業跌價兼租金不足應付供樓雜費支出,怎麼辦?Photo from BusinessFocus

【Q28850:手上收租物業呈負現金流,應否沽售套現?】

龔sir, 有關我投資中的物業再想請教你。我在兆X有一個收租中的物業,樓齡40年,銀行最新估價465萬,按揭餘282萬,現物業以每月1.05萬出租,每月供樓1.2萬,管理費每月7百,地租每月6百,物業稅每月1千3百,即每月會產生負現金流4100元,為負債項。現自住物業樓齡2年,每月按揭還款1萬5千(利息佔7千)。

我想賣出這「負債項」出租物業,若成功沽售出租樓,我每月可節省固定支出4100元,而且扣除雜費後會剩下170萬現金。這筆現金我計劃用來償還我自住物業的按揭(364萬),還款後按揭會減至194萬,此舉亦可減低自住物業的按揭利息支出。想請問你對此安排有何高見?

抑或是,你建議可繼續供下去(投資的出租物業)?待適當時機調升租金?

讀者上

加息潮下港樓難逃一跌,但自住樓應仍有承接力。Photo from BusinessFocus

龔成老師︰

你現時持有物業,不論位置和樓齡,都唔算太理想,投資價值一般。同時,香港進入加息周期,樓市會變得較爲波動。

你現時手持兩個物業,供款的確吃力。由於個物業質素較一般,而且現時是負現金流,你係可以考慮沽出。這樣相對會較穩陣,用來還自住樓貸款係可以的。另外,如果你對自己投資有信心,都可以考慮將部份資金拿去增值。

至於自住樓,一般不建議隨便賣。因為我相信香港樓市,中短期有機會弱,但不會大跌,長遠會平穩。樓市未來的升跌,首先要睇經濟基本面,如果經濟持續差,失業率上升,樓市終會向下,這會對樓市有中期性的影響。不過,就算跌,都不會大跌,最多只是小跌,如果經濟差的情況不是太大,甚至不跌,這是由於背後的需求大。另外是加息因素,加息對樓市會不利,因此有可能有下跌壓力,但由於香港買樓需求仍大,相信不會大跌。在長遠計,我仍相信樓市在長遠計,因供求關係,較難大跌,不過,也不會有大升的情況出現。

樓市始終需求大,我見唔少適婚年齡的朋友,都正等機會買樓,但未買樓,這些是「潛在需求」,過往每年不斷累積,只要樓市跌少少,就會有需求走出來,這令樓市不能大跌。不過,移民的確令需求減少,加上政府將加大力度找地起樓,所以長遠,供求將慢慢好翻,無過往咁失衡。

當然,政府現時有較大決心處理好樓市問題,我相信會令之後的供應增加(不是中短期,要長期才慢慢見到),因此,樓市不會大升,但相信都較難大跌(始終需求大)。長遠計,樓價會平穩,不是倍升,不會好似過往般倍升,而是平穩,同時,由於需求大,要大跌也不易。因此,香港樓作為自住的價值仍在,長遠樓價平穩。但投資價值,就只是一般,未見好吸引的水平。

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龔成老師簡介

‧ 暢銷書《股票勝經》、《選股勝經》、《年報勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》作者

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‧ 理財真人Show 節目擔任致富教練

‧ 曾接受港澳多個傳媒訪問

‧ 過往於銀行從事投資相關工作多年

‧ 曾在萬多元月薪狀態下,憑股票累積數百萬財富

‧ 現為全職投資者,擁過千萬財富

‧ 於網上分享投資心得,瀏覽量過百萬,為人氣博客,解答網友理財問題逾20,000條

‧ 專欄作家

‧ 擁財務學學士學位

‧ 股票課程導師,香港及澳門學生人數逾4,000人

‧ 過往10年投資成績,過半能獲利超過1倍以上

Facebook 專頁「龔成」粉絲人數超過200,000人

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Text by BusinessFocus Editorial

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