【龔成專欄】買樓收租遇加息潮 業主收租不夠供樓付雜費月蝕4千 若位置差宜賣樓保平安

本港樓市今年以來因加息狂潮而顯著下跌，不少市民以高價買入的收租物業，現時不單樓價不斷下跌，而且呈負現金流，即是每月收到的租金，不足應付每月供樓、管理費、差餉地租及物業稅的支出，遂感進退兩難。投資書籍作者兼股評人龔成認為，香港樓市大跌機會不大，但若手上出租樓位置不佳或質素欠善而又呈負現金流，確可以考慮先行沽出以減少供樓負擔及負債，這在財務上較為穩陣。此外，賣樓所得可以用來清還部分自住樓按揭以減少供樓支出，又或是另作投資。但龔成認為，自住樓一般不建議輕易沽售，因物業一買一賣的稅務及其他成本不少。

Photo from BusinessFocus

【Q28850：手上收租物業呈負現金流，應否沽售套現？】

龔sir, 有關我投資中的物業再想請教你。我在兆X有一個收租中的物業，樓齡40年，銀行最新估價465萬，按揭餘282萬，現物業以每月1.05萬出租，每月供樓1.2萬，管理費每月7百，地租每月6百，物業稅每月1千3百，即每月會產生負現金流4100元，為負債項。現自住物業樓齡2年，每月按揭還款1萬5千（利息佔7千）。

我想賣出這「負債項」出租物業，若成功沽售出租樓，我每月可節省固定支出4100元，而且扣除雜費後會剩下170萬現金。這筆現金我計劃用來償還我自住物業的按揭（364萬），還款後按揭會減至194萬，此舉亦可減低自住物業的按揭利息支出。想請問你對此安排有何高見？

抑或是，你建議可繼續供下去（投資的出租物業）？待適當時機調升租金？

讀者上

Photo from BusinessFocus

龔成老師︰

你現時持有物業，不論位置和樓齡，都唔算太理想，投資價值一般。同時，香港進入加息周期，樓市會變得較爲波動。

你現時手持兩個物業，供款的確吃力。由於個物業質素較一般，而且現時是負現金流，你係可以考慮沽出。這樣相對會較穩陣，用來還自住樓貸款係可以的。另外，如果你對自己投資有信心，都可以考慮將部份資金拿去增值。

至於自住樓，一般不建議隨便賣。因為我相信香港樓市，中短期有機會弱，但不會大跌，長遠會平穩。樓市未來的升跌，首先要睇經濟基本面，如果經濟持續差，失業率上升，樓市終會向下，這會對樓市有中期性的影響。不過，就算跌，都不會大跌，最多只是小跌，如果經濟差的情況不是太大，甚至不跌，這是由於背後的需求大。另外是加息因素，加息對樓市會不利，因此有可能有下跌壓力，但由於香港買樓需求仍大，相信不會大跌。在長遠計，我仍相信樓市在長遠計，因供求關係，較難大跌，不過，也不會有大升的情況出現。

樓市始終需求大，我見唔少適婚年齡的朋友，都正等機會買樓，但未買樓，這些是「潛在需求」，過往每年不斷累積，只要樓市跌少少，就會有需求走出來，這令樓市不能大跌。不過，移民的確令需求減少，加上政府將加大力度找地起樓，所以長遠，供求將慢慢好翻，無過往咁失衡。

當然，政府現時有較大決心處理好樓市問題，我相信會令之後的供應增加（不是中短期，要長期才慢慢見到），因此，樓市不會大升，但相信都較難大跌（始終需求大）。長遠計，樓價會平穩，不是倍升，不會好似過往般倍升，而是平穩，同時，由於需求大，要大跌也不易。因此，香港樓作為自住的價值仍在，長遠樓價平穩。但投資價值，就只是一般，未見好吸引的水平。

==================================

龔成老師簡介

‧ 暢銷書《股票勝經》、《選股勝經》、《年報勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》作者

‧ 理財真人Show 節目擔任致富教練

‧ 曾接受港澳多個傳媒訪問

‧ 過往於銀行從事投資相關工作多年

‧ 曾在萬多元月薪狀態下，憑股票累積數百萬財富

‧ 現為全職投資者，擁過千萬財富

‧ 於網上分享投資心得，瀏覽量過百萬，為人氣博客，解答網友理財問題逾20,000條

‧ 專欄作家

‧ 擁財務學學士學位

‧ 股票課程導師，香港及澳門學生人數逾4,000人

‧ 過往10年投資成績，過半能獲利超過1倍以上

Facebook 專頁「龔成」粉絲人數超過200,000人

（https://www.facebook.com/80shing）

==================================

Text by BusinessFocus Editorial

免責聲明：本網頁一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關言論招致損失，概與本公司無涉。投資涉及風險，證券價格可升可跌。