【狂加息冰封樓市】美國30年定息按揭升穿7.3厘 創2000年以來最高水平 每月供款近乎白供

美國聯儲局官員再放鷹，指要繼續大幅加息，才能遏通脹，10年期美債收益率急漲至4.23厘，拖累美股由升轉跌。反映樓按成本的美國30年定息按揭息率最新更狂升至7.37厘，是2000年底以來最高水平。若按此高息承按，每月按揭供款將有近9成用作支出，近乎是白供，嚇退了不少準買家，使美國新造物業按市場近日陷於冰封。有末日博士之稱的魯賓尼（Nouriel Roubini）則表示，聯儲局大幅加息帶來的市場和經濟痛苦現在才剛剛開始，料美國最終會更快迎來嚴重的經濟衰退，而最終恐有另一間雷曼級的金融機構爆煲。

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美國30年定息按揭息率剛升7.37厘是甚麼概念？以香港樓市作例子，2年前若以500萬元買入上車盤收租，假設月租12500元，回報率3厘。若當時以流行的H按「H+1.3%（P-5.25厘為封頂息率）」承造30年期的7成浮息按揭，即貸款350萬元。在發生加息潮前，H大約僅為0.2厘，故按息實際息率只是1.5厘。所以每月按揭供款只需12079元，其中4375元為利息。

故業主每月收到的租金不單足夠支付按揭供款有餘，每月租金收入更比供樓利息支出多出8125元，一年下來小業主可淨賺97500元租金（未計管理費差餉等支出）。假若30年內息率及租金不變，供滿樓時利息總支出僅為84.9萬元。

但假如香港為維繫聯繫匯率，追隨美國大幅加息，致未來日子香港的30年定息按揭息率追上美國的7.37厘。那麼此時同樣買入500萬元買上車盤作7成定息按揭以收租（月租同為12500元），承造30年定息按揭，每月供款將暴增至24200元，即是扣減12500元租金收入後，業主仍須每月倒貼約11700元供樓。

更可怕的是，在7.37厘高息下，每月約24200元按揭還款中，有近9成即約21500元要用作支付按揭利息，只餘下約1成供款約2700元可用以歸還本金，故業主幾乎是每月白供。若維持此息率，在30年後供滿樓時，全期支付的總利息將高達519.8萬元，是最初貸款額（350萬元）的1.5倍。

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難怪一直「發高燒」狂升的美國樓市，近月急速降溫，成為美國壓低通脹率的最後希望。美國全國房地產經紀人協會公布的月度數據顯示，美國住房可負擔性指數已經從2020年的169.9大幅降至今年6月的99.1，是1989年以來的最低值，突顯民眾住房負擔沉重，樓價高企。在聯儲近月局多次激進加息，美國按揭息率大升，才令美國房價指數在7月結束了之前連續31個月的環比上漲。此外，美國成屋銷量已經連續6個月下滑。

有「末日博士」之稱的魯賓尼表示，聯儲局雖大幅加息圖遏通脹，但行動來得太遲。今年美國股市下跌超過20%、美國房地產降溫，企業利用多年的低利率來增加債務，而現時即使是高級別債券的利率也來到多年來未見過的水平。但「這只是痛苦的開始。真正的痛苦尚未到來。然後，一個大型（雷曼級數）的金融機構可能會崩潰，跟著再有幾間規模大且具系統性的公司倒下，可能引發另一個雷曼效應。」他預期，此時後聯儲局將不得不退縮及放棄緊縮貨幣政策。此時美國會遇到嚴重的經濟衰退，金融市場亦面臨衝擊。

Text by BusinessFocus Editorial

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