樓價高企 年輕人重新定義「家」 Proptech帶來的革新

買不起房，是現在不少千禧世代（Millennials）最頭痛的問題，但這群人，正在成為最主流的購屋族群。過去，這群年輕世代已為零售、娛樂、金融等產業帶來翻天覆地的影響，他們特有的消費行為，如今也正翻轉房地產產業。

觀察千禧世代的消費特色，包含：重視CP值、偏好更彈性的生活、數位優先的行為。更關鍵的是，節節攀升的物價加上數位消費行為的改變，讓這群年輕世代對資產的概念，已經從「擁有權」轉變到「使用權」，甚至願意與他人「共享」。像是Uber和共享汽車的出現，讓用戶不需要花大錢買車、處理保險和車位等麻煩事，也能享有使用汽車自由移動的好處，Airbnb也讓許多屋主釋出空房，提供旅客短期住宿，模糊了房屋擁有權的界線。

小至行動電源，大至汽車，都已經出現不同的共享方案。而現在，連以往被視為最難被撼動的房地產擁有權概念，也在千禧世代成為主流消費者後，逐漸被鬆動。

除了千禧世代的消費特性，近年房市居高不下，也加速資產擁有權概念的轉變。對千禧世代來說，財務狀況是影響他們購屋意願的最大因素，但以美國為例，經濟衰退、通貨膨脹加上房價大漲，讓他們難以存到足夠的首期款。如今，比起買房，高達74%的千禧世代仍舊維持租屋。

逐漸墊高的購屋門檻，也為房地產科技（Proptech）新創帶來市場機會。根據Pitchbook數據，創投在2021年投資房地產科技的總金額達280億美元，較前一年成長一倍。其中，先租後買（Rent-to-own）和共享產權（Shared equity）這兩種在千禧世代下發展出的新模式，特別引起我的好奇。

在先租後買的新創中，以Divvy最具代表。當房客在市場上自由選好想要的房屋後，Divvy會代替房客先買下，房客每個月照常付房租給Divvy，而房租的其中一部分，會提撥作為客戶的頭期存款。這作法，讓房客在決定購買前能夠先試住房屋，模糊了租與購買的界線，並透過強迫儲蓄的機制，讓房客能夠存到足夠首期款，提高貸款申請通過的機會。這服務對信用評分低、難以申請到貸款的族群特別有吸引力。

另一方面，主打共享產權的Pacaso，則是收購不同地區的高級度假住宅，並將這些房屋的股份拆成八等分出售，提高度假宅的流動性，也使其價錢更容易負擔和交易。對購買股份的客戶來說，每年享有44天的房屋使用權，也能將這些假期轉送給親友，讓許多人完成擁有第二個家的夢想，而日常的房屋清掃和修繕就交給Pacaso負責。

另一種共享產權的新創案例Point，則是投資屋主10%到20%的房屋股權，以換取未來房屋出售的升值空間。透過Point，屋主不需與傳統貸款一樣每月還款、不需要完美的信用分數，還能隨時買回股權。若未來房屋升值，Point可從差價中獲利，但相反的，Point也須承擔房價貶值的風險。這提供了屋主房屋抵押貸款之外的融資選項，屋主只需釋出部分擁有權，便能有更彈性的財務空間，同時，這也改變了房屋完整擁有權的概念。

除創造更彈性的財務運用，房地產科技的版圖正一塊塊解鎖中。例如，在房地產市場中，許多流程仍相當傳統，需經過繁瑣手續和文書處理，這些皆有待業者將其數位化，提升消費者購屋體驗。隨著千禧世代逐漸成為未來消費主力，以及他們對房屋擁有權態度的轉變，未來，人們對「家」的定義，勢必將遠遠不僅止於此。

鄭博仁

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