【被批無視風險逆操作】港銀加息 金管局即減壓測托市 新政下月入少5000仍可上車

近日樓市表現低迷，多個藍籌屋苑跌穿關鍵價位，成交量也萎縮，除了影響地產代理生計之外，政府的稅收也大大減少。財政司司長陳茂波早前在網誌上撰文表示，今年度首4個月的住宅樓宇成交量按年減少37％，令印花稅收入比預期減少約3分之1。與此同時，隨著美國不斷加息，香港多間銀行也紛紛上調最優惠利率。雖然目前的影響尚算輕微，但如果按揭利率繼續上調，供樓的難度將會加大，進一步打擊市民的買樓意願，一手及二手私人住宅樓市恐再受挫。為避免樓價進一步下行，金管局疑似出招救市，上周宣佈降低壓力測試的要求。金管局今年向銀行發出指引，將物業按揭貸款利率的壓力測試要求從現時的3厘降至2厘，此調整適用於所有物業按揭，即時生效。

Photo from BusinessFocus

不過金管局疑似「托市」措施卻惹來大量市民批評，質疑是誘窮人接火棒。不少網民都認為，樓價過去數年暴升，現時下跌即自然調整其實是好事，可讓更多人上車，不明白金管局「點解又托價？違反中央意願！」。有人直斥減低壓力測試要求調低1厘，只是益了一眾炒家可「脫手」把貴樓賣給真正的用家，做法不道德。有人則批評香港樓價遠超市民負擔水平，金管局今次做法，形同是「搵更多收入更低既平民接火棒？」

壓力測試是根據現時的利率基礎再向上調3厘，優點是確保銀行的按揭業務風險穩妥，以免出現業主供不起樓變成負資產，導致銀行出現呆壞帳的風險增加。以近日多間銀行調高最優惠利率（P）0.125厘至5.125厘後作例子，假若按揭金額500萬、年期為30年、供樓息率2.625厘（P-2.5厘），每月供款需20083港元。在舊的壓測要求底下（即虛擬加息3厘後，每月供款仍不得超過準業主月入6成），需要的最低入息門檻為47971元。新壓測放寬後，最低入門檻則降至僅為42825元，即是縮減超過5000港元。

Photo from BusinessFocus

如果壓力測試不放寬，供樓的門檻將會越來越高，當準上車客無法通過壓力測試時，樓宇成交量將會進一步降低，恐繼續對樓價和政府稅收造成打擊。值得留意的是，購買新居屋和綠置居的合資格首置人士可通過按揭保費後免壓測買樓，因此居屋買賣理應不受壓力測試調整所影響。因此，是次壓力測試調整預計對一手和二手私人住宅物業的影響較大。

雖然放寬壓力測試理論上能挽救樓市，但做法可能有欠公允。壓力測試的原意在於確保加息之後業主仍然有還款能力。如果壓力測試的門檻可以隨意下調，那麼這種保障便可能失去其意義。此外，假如按揭利率比預期更大幅度地上升，業主可能確實會面臨難以還款的壓力。

Text by BusinessFocus Editorial