儲夠首期 買納米新樓定兩房舊樓? 每月開支好襟計 一文看清上車取捨

儲夠首期 買納米新樓定兩房舊樓? 每月開支好襟計 一文看清上車取捨

Property
By Ken Kan on 06 Sep 2022
Finance Editor

俗語說:「有錢又煩,無錢又煩」。年輕人儲錢買樓固然毫不容易,但即使好不容易捱出一個首期,面對大廈林立的香港也可能感到無從入手。其實,上車客應先考慮地區、樓齡,並根據按揭成數來估計每月開支,最後再選擇出合適自己的單位。

香港人買樓面臨抉擇。Photo from BusinessFocus

1. 樓齡

樓齡是買樓時最需要考慮的因素之一。除了直接影響樓價的高低之外,也會牽涉屋苑維修、單位內的失修程度,以及管理費開支等多個問題。

根據屋宇署的強制驗樓計劃,樓齡30年以上的私人樓業主需定期委任合資格人員檢驗屋苑的公用及外牆範圍,甚至進行修緝。一般而言,樓齡50年左右屋苑的業主便需要夾錢做大維修,開支可高達10萬元。另外,大廈公契列明業主擁有維修保養大廈的責任,如果堅持不交便有可能被釘契,得不償失。因此,如果買樓齡40年以上的屋苑,可先了解屋苑是否已進行大維修,若未則可大膽壓價。

買家也應該需要留意樓齡大的單位通常有比較多問題。所謂「人老機器壞」,樓也是同理,例如廁所喉管便很容易老化,如果不幸漏水並滋擾到下層單位,便需要負起責任進行維修。更麻煩的是,廁所維修工程可能需要拖一星期以上,屆時業主便會因無廁所用而感到苦惱。即使勉強完成維修,可能也只能夠捱兩三年,換言之幾年之後又要再頭痕一次。

第三,新樓通常設有會所,而舊樓則沒有。驟眼看來新樓比較著數,但實際上是「羊毛出自羊身上」。由於需要維修會所,新樓管理費可高達4-5元一呎,以香港普遍的單位面積來估算,即每月管理費可高達2千元。相反舊樓不設會所,管理費可低至1-2元一呎,即每月僅500-600元,節省不少。以全年的管理費開支來看,新樓足足比舊樓貴了接近2萬元。

新樓通常設有會所,而舊樓則沒有。Photo from BusinessFocus

2. 地區

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年輕上車客最關注的可能就是地區,但實際上地區的重要性並沒有想像中般高。有些人認為,買樓最好鄰近地鐵站,好讓上班或假日外出時交通比較方便,但現時香港的基建已經比較發達,即使從屋苑轉駁小巴或巴士到地鐵站,可能只是相差10分鐘路程,哪來不方便一說?再者,鄰近地鐵站的物業肯定較貴,而稍為偏遠一點的樓價比較相宜,更適合手頭緊的年輕上車客。

除了樓價之外,地區也會影響差餉及地租的費用。差餉是根據物業的應課差餉租值進行計算,目前的差餉徵收率為5%,即如政府估計物業租值為每年20萬,一年差個則是1萬元,按季則是2千元。根據政府網站資料顯示,地租適用於新界和新九龍(界限街以北)的物業,由差餉物業估價署負責徵收。雖然地租較難避免,但如果物業本身價值較低,租值通常也會較低,需付差餉也相對便宜。

買樓時選擇地區可能會影響每月的支出。Photo from BusinessFocus

3. 屋苑規模

香港有一些大型屋苑被譽為「藍籌屋苑」,例如太古城、美孚新邨、海怡半島等,這些屋苑的座數較多,有比較多業主攤分維修和日常開支,因此管理費比較穩定。此外,大型屋苑的成交量也比較高。假如業主打算以後賣樓,買入大型屋苑將會比較容易轉手。相反,單棟屋苑的維修費和管理費較高,轉手也比較困難。

總括而言,買樓除了需要考慮樓價之外,也需要估計每月支出。除了上文提到的管理費、差餉及地租之外,也需要計入自己的按揭成數和供款金額。如果業主本身已經是做8成甚至是9成按,則每月供款額相對較大,加上預期香港即將邁入加息,預料壓力可能會進一步加重。如果業主這時候再每月繳付這昂的管理費和差餉及地租,則可能會打擊財政健康。

最後,值得留意的是,如買家買入樓齡大的樓,也可能需要考慮日後轉手的問題。如果業主買入30年樓齡的樓並計劃住20年,那麼在賣出時該單位的樓齡便高達50年,可能即將面臨大維修,導致屋苑的成交量和樓價驟減。另外,下一手買家也可能因為樓齡和供款人年齡的問題而做不足30年按揭,大大影響下一手買家的入市意欲。因此,如果買家並不打算終身居住在同一個單位,那麼也應該考慮投資因素。

Text by BusinessFocus Editorial

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