【張明珠專欄】日本租樓有權永久更新租約 禮金是付給業主的小費

日本計劃進一步放寬入境政策，當中已向赴日讀書或計劃短期留學的學生開放，而工作簽證亦開放一段時間。不論赴日工作或讀書，除非本身在日本有物業，否則都要在日本租樓。日本的法例相對保障租戶，包括業主不能無故解除租約或加租，租金調整都要雙方達成協議等，所以租樓前，租戶必須清楚知道有甚麼需要繳交的費用，而租樓後亦要知道自己作為租戶的權利，以免蒙受損失。

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如果留學生或持工簽的人士想在日本租樓的話，要事先準備不少費用，包括敷金（類似押金）、禮金、中介人手續費，以及要有一位保證人。相信大家不難理解押金及手續費這類常見的費用，但禮金以及保證人又是甚麼呢？

其實在日本，禮金代表一種小費，作為租屋初期費用的一部分，是一筆「感謝」業主租樓予你的「謝禮」，所以搬離單位時不會退還，這是取決於單位的質素及當地需求，有部分單位需求少的話，業主就會免禮金，但一些核心地段，需求較高的單位，禮金甚至可能要多於一個月租金。加上根據日本法律，租戶理論上有權永久更新租約，所以這筆「禮金」亦代表業主需要負責更新租約。

外國租戶較難找到保證人 可考慮保證人公司

至於保證人，則是當租戶不能交租，欠租並失聯之時，保證人便需要負責代為交租，所以責任非常大，大部分日本人都是找家人作保證人。而到日本留學或工作的人，其中一個最困難的地方便是找保證人。不過現時身處日本的外國人越來越多，加上經濟環境較差，連日本人亦難以找到保證人，所以現時有不少單位都不需要連帶保證人，或只須使用保證人公司便合符資格。

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最後則是續租的問題。日本法例相對保障租戶，所以日本業主如果想調整租金旳話，須業主及租戶雙方達成協議才可，如果無法達成協議的話，則可能要從法律途徑解決。若要解約，根據日本《借地借家法》規定，業主須於6個月前以正當理由提出解約，並要考慮向租戶繳付一筆費用，以得到租戶同意，否則業主不能單方面提出解約。

張明珠Anvy

Sakura Japan & Global創辦人

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