【江恩小龍】英經濟學家Fred Harrison樓市週期四階段 港樓已行到最後一步

近日新聞裡有許多蝕讓盤出現，樓市下跌逐漸成為主流共識。正如筆者上星期的專欄所言，部份人認為香港樓市會下跌，亦有一部份人仍然看好香港樓市。但情況已非上年般一面倒看好，今日我們就之前所分析的樓市周期再次重溫。

對樓市週期的研究，有週期循環分析之父之稱的Edward R.Deway稱18年；而諾貝爾經濟學獎得主Simon Kuznets則發現15年至25年的建築業週期，這種波動在美國許多經濟活動裡，尤其是建築業中的表現特別明顯，所以庫茲涅茨周期（Kuznets Cycle）又稱作建築業週期，而他認為此週期平均長度為20年；英國經濟學家Fred Harrison亦曾研究過去200多年來英國和美國的房地產市場，結果發現房價漲跌有一個18年左右的週期 。

事實上，香港樓市週期同樣有跡可尋，並以6年為一個週期。由1997年開始計算，之後每約6年都發生重大轉變，包括2003年、2009年、2015年及2021年；我們亦可以利用江恩50%的分割比率，得出3年為次一級週期，分別是2000年、2006年、2012年及2018年，而2000年及2006年分別為中期「轉勢」年，如2000年跌到3年後的2003年、2006年跌到2009年的金融海嘯，2018年起明顯地開始下跌，到2019年5月左右雙頂再回調。

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再利用Fred Harrison提出的18年樓市週期分析香港樓市，他把樓市週期分為4個階段：前7年需求拉動的緩慢增長，然後短期的下跌調整，接着是7年投機的瘋狂階段，以至最後4年的價格大幅下跌，周而復始，詳細如下：

第一階段，從價格衰退結束時觸底開始，一般是緩慢的復甦階段，介乎1至7年左右。樓價下跌幅度之大，足以吸引最勇敢的投資者重返市場，他們被房價下跌帶來的高收益率吸引，復甦階段持續發展，更多的買家有信心進入市場，並推動價格逐步上漲。

第二階段，早期投資者因獲利已匯，樓市繼而回落。

第三階段，價格狂熱達至頂峰。最後幾年的上升被Fred Harrison稱為「贏家詛咒（Winner’s curse）的階段。投資者認為狂熱所帶來的「離地」價格，出現一個又一個理由去合理化。

第四階段，價格開始衰退及暴跌，過度舉債的人破產，引發一波又一波的被迫拋售，從而進一步壓低價格。

香港樓市無疑在2003年開始見底上升，那2021年很可能是這樓市18年週期的完成。同時利用上文提及的6年週期，也可以得出2021年的週期。香港樓市很有可能在2020年至2021年間完成整個升浪，之後回調。無論如何，香港房地產會在2023年至2025年間出現週期回調。

樓市預期下行 延後購買

如果人人都預期樓市下跌，基於樓市的預期心理，那麼需求將沒有這麼剛性。

筆者一直在訪問及文章中強調，香港樓市會在2021完成歷時18年的上升周期，之後將會下跌，可能要到2023至2025年，才有真正的投資機會出現，結果近期每日均有蝕讓新聞。很多人目前相信港樓不會大升，但下跌預期已經形成，或者之後的需求未必有這麼剛。

人對產品的消費需求，很多時基於對未來的預期，如消費者預期在電腦節期間，能以較便宜的價格入手電腦或數碼產品，因此在目前的價格下，或特價前會選擇減少消費；如美國感恩節前，大家預期很多商店會在感恩節期間大特價，故之前未必會消費。

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近日很多人預期香港樓市會下跌，例如量寬收水，並預料美國會持續加息，均令許多買家採取觀望態度，希望以更低價買樓。樓市回報一般是2至3％（若扣除管理費及維修成本等同沒有），今天美國10年期國債債券的收益率約2.8％至3％左右。換而之，債息比投資房地產的利潤更高。這個預期一旦形成，樓市需求將進一步下跌，或沒有那麼「剛」。

很多人關注利息，但利率實際上不會直接影響樓市，而是不斷加息後令經營成本上升，從而降低投資需求，經濟下滑及大失業才是影響樓市的關鍵。很多人分析樓市，只關注本地供應數據，但外圍經濟數據同樣不容忽視，因為香港是外向型經濟，借問香港樓市下跌有哪一次是供應出現問題? 包括1997年亞洲金融風暴，2003年沙士及2008年金融海嘯，均非香港本身內部的經濟問題。

讀者不妨留意2年期和10年期殖利率曲線倒掛。綜觀歷史，1969年來出現的8次經濟衰退前，10年期美債殖利率都低於2年期，而該指標是在2019年8月出現，隔年美國因疫情陷入經濟衰退。經濟面臨衰退之際，美國同時收水，加息及減少買債，那麼你仍然要加最後一口槓桿嗎？

因此，身處現今的環境下，即使自住不要過份槓桿。

小龍
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