【江恩小龍】人人期望樓價下跌 剛性需求實在沒那麼剛

筆者一直在訪問及文章中強調，香港樓市會在2021完成歷時18年的上升周期，之後將會下跌，可能要到2023至2025年，才有真正的投資機會出現，結果近期每日均有蝕讓新聞。很多人目前相信港樓不會大升，而樓市回報一般是2至3%（若扣除管理費及維修成本等同沒有），那麼港樓此刻是否仍有投資價值？

首先，樓市的格局將會產生根本性的改變，很多人認為樓市與量化寬鬆、需求及供應量等有關，而經濟學上有一名詞「替代品」（Substitutes），是指兩種產品存在相互競爭的銷售關係，即一種產品的銷量增加，會減少另一種產品的潛在銷量，反之亦然（如牛肉和豬肉）。 如果大灣區1小時生活圈的計劃成功，中港交流更頻繁，對香港樓市而言，未來國內房地產的供應或其他香港樓的替代品，即是潛在供應量。換言之，如果我在國內工作，為何不在國內置業？如果我在新界工作，為何不在深圳居住？

大灣區1小時生活圈或會左右樓市，在政府的宣傳及推波助瀾下，預期港人不久後會有更多北上大灣區工作的機會。如果計劃真有成效，未來或出現幾個可能性，並影響樓市的後續發展，改變原有的基本面。

Photo from Business Focus

第一，假設大灣區未來運行成功後，若然兩地樓價差異很大，如國內租金或樓價比香港便宜許多，而交通配套又變得更方便，通勤時間控制在1小時之內，或有一定港人選擇兩邊走，在香港工作，但在國內居住。就好比當初元朗屯門交通不便，後來因西鐵開通，交通配套改善，隨即吸引大量人搬入；又如澳門人亦因本地樓價太貴，選擇搬往橫琴及珠海。當珠三角都會圈成形，以至大灣區1小時生活圈發展成熟後，也許大陸樓會變成香港樓市最大的潛在供應。

第二，究竟未來甚麼地方才是市區？過去香港的定義是工商區如九龍及港島，或是鄰近工作的地方為市區。如果深圳才是未來的主要核心區域，那麼今天的市區或中心區，仍會是未來的市區或中心區嗎？如果未來香港的經濟重心逐漸北移，那甚麼地方才是市區？以往為遷就上班的地點，許多人會選擇在市區置業。當未來如果有很多人需要在國內上班，那麼未來市區就可能變成新界北或國內，那時九龍又會面對怎樣的命運？

同樣地問，如果你計劃搬往北部都會區，如古洞，新田及洪水橋等，當未來過關便利，交通變得方便，而你上班的地方又恰好在深圳或者新界，你會否考慮回國內居住？

按回報率來看，港樓目前確實不宜投資。筆者翻查新聞，近日九龍東啟德某屋苑，以1.65萬元承租，實用呎租約35.9元。業主於2021年2月以約1138.4萬元購入上述單位，租金回報率1.7厘。即每年收入為19.8萬元。但讀者要留意，這回報率尚未扣除總樓價、按揭利息、律師費、印花稅、經紀佣金、租約釐印費及管理費。現在簡單計算一下，將租金扣除3,000元再計算回報，即每年淨租金收入約16.2萬元，租金回報率為1.42%。

如果銀行定期利率為1%，將買樓的1138.4萬全部作1年定期，1年已有約11.4萬元收入，更姑勿論現時銀行1年定存利息，約2至3%左右。另一邊廂，如果現在全數把1138.4萬買入美國10年期國債，今天美國10年期國債債券的收益率約2.8至3%左右。換而之，債息較租樓還高，額外收入甚至足夠多去2至3次日本（如果有得去的話）。而且上述定期及美債風險較低，美債在教科書上更是Risk-free。如果你更聰明一點，買1隻公用股、或公用股債券，或儲蓄保險收息，回報更高。

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當人人預期樓市未來仍有下行空間，或加息環境下樓市不會大升，那麼部份市場所謂的「剛性需求」，自然沒有那麼「剛」，或是軟化。現時面對全球經濟衰退，其實從來都沒有黑天鵝，只是當有人出來警告時，很多人不願相信，正如本欄指今年美國大加息、港股下跌，及美股逢七必跌。

小龍
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