【樓市開Mike】樓市有望農曆年後反彈 勿賣自住樓 小心落錯車

受加息及移民潮影響，近期香港二手樓市屢錄減價，甚至不斷有蝕讓成交，加上美國經濟出現衰退跡象，市場對樓市前景的信心越來越差，甚至有讀者來信打算先「讓利」出售手上物業，待樓價下跌更多後再購入物業。高沽低渣，這是典型的「散戶」心態。筆者認為，若非出現資金壓力，或已手持3層物業以上，這種做法絕不建議，因為「落錯車」的風險更大。

勿只觀眼前利潤 忽略沉沒成本

有讀者在2016年時，以400萬元購入九龍灣淘大花園2房單位上車，歷史高位曾升至約600萬元，現時回調至約560至570萬元左右，「讓利」出貨獲利160萬元離場，160萬元的利潤固然吸引，但交易成本同樣不容忽視！

Photo from Business Focus

姑勿論未來2年樓價會否繼續下跌，出售物業需要1%經紀佣金及律師費，2年租樓成本按差餉物業估價署A類物業（40平方米以下）租金回報率2.5%計算，2年共5%，而再次購入物業需要1%經紀佣金、3%首次置業印花稅及律師費等雜費。假設毋須裝修，其成本已接近60萬元，物業價格需要再下調10%，才能打和；若再跌15%，只剩下27.5萬元利潤。60萬元的交易成本，即意味該類物業需要再下調120萬元或22%，才達至1：1合理期望值的利率，但現時樓價又有多大機會再跌22%呢？

與此同時，樓價上升的風險同樣不低。首先內地人的需求積壓多年，一旦全面免檢疫通關，對香港物業的需求定必增加，價格自然回升。另一邊廂，參考中原城市領先指數，自從2008年後，包括2015年「股市大市代」、2018年「中美貿易戰」及2019年「社會運動」，每一波跌浪大約最長能維持8至9個月。如果以此週期推算，這波「加息移民潮」，由今年5月初高位182.74開始回調，這個調整週期，估計將於2023年1月結束，並有望於農曆年後再次反彈。

邵逸文

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