港人遙距買樓 嚇壞日本人 日圓未見底 買家︰以為7算已好平

日圓低水，帶動港人購買日本樓的風潮。只不過，日本樓價未見跌勢，反而持續向上。在匯率跌而樓價升的環境下，要判斷入市時機，關鍵就是日圓下跌幅度會否抵銷當地樓價升幅。

日圓匯價自3月起下跌，當不少港人以為每百日圓兌港元跌破6算已是低位，誰料近日日匯一度低見5.74水平。有日圓先生之稱的榊原英資早前更預測，日圓兌每美元或貶值至150水平，即兌港元約5.2算水平。以近日最低位5.74計算，即尚有約9%跌幅空間。

然而，有「末日博士」之稱的經濟學家魯賓尼預料，當日圓兌美元跌穿140水平，即每百日圓兌約5.6港元，日本央行將被迫改變政策。不過，日本央行行長黑田東彥指，將繼續超寬鬆貨幣政策，並表示會在適當時候計劃撤出超寬鬆貨幣政策，惟未有談及確實準則。

事實上，環球主要央行為壓抑通脹已隨美聯儲加息，當中包括自2007年以來首次加息的瑞士央行。日本今月議息前，市場亦一度認為日本或加入加息行列，惟日本央行最終決定維持利率於負0.1厘不變。

與此同時，日本政府數據顯示，日本5月核心消費物價指數按年上升2.1%，連續兩個月超過日本央行的通脹目標。日本樓價亦現上升，據日本國土交通省最新數據顯示，今年2月全國樓價指數為128.2， 按年上升接近10%。日本不動產經濟研究所最新數據，3月份首都圈每戶平均價創下歷史新高，達6360萬日圓，按年高出6.1%，創下自90年代泡沫經濟時期的新高。

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日本樓價持續上升，但由於日匯貶值，仍吸引不少港人投資日本物業。最近有日媒報道，在日圓低迷下，日本物業查詢量倍增。更有身處香港的港人，單以日本員工拍攝的片段，不到現場實測便買下札幌市的一整棟物業。

其實遙距買樓並非新鮮事，港人余先生於去年底已透過Google Map，遙距在港買日本樓。余先生當時在日圓尚是7算時，以880萬日圓連租約買入心齋橋商住兩用公寓。以日匯差價計，賬面上余先生蝕近18％，不過他指：「當時7幾都覺得平」，誰知近兩三個月內，日圓匯率持續下跌，至今累跌超過一成。

另一已移居日本的港人陳先生，則在申請經營管理簽證後，於2019年斥8000萬日圓購入輕井澤物業自住，現時樓價已升值一倍。以購入價計算，按當時匯率即約575萬港元。而按2022年6月匯率，即約465萬港元。換句話說，陳先生賬面蝕近20%，但由於樓價升幅大於日匯跌幅，陳先生仍是賺錢。

值得注意的是，現時日本並未提供「買樓移民」，因此購買日本房地產並無助於獲取日本居住權。此外，買賣日本樓比香港樓有更高風險，投資者應了解清楚才入市。

Text by BusinessFocus Editorial