港人遙距買樓 嚇壞日本人 日圓未見底 買家︰以為7算已好平

港人遙距買樓 嚇壞日本人 日圓未見底 買家︰以為7算已好平

Property Exclusive Story
By Christine Yu on 26 Jun 2022
Features Reporter

日圓低水,帶動港人購買日本樓的風潮。只不過,日本樓價未見跌勢,反而持續向上。在匯率跌而樓價升的環境下,要判斷入市時機,關鍵就是日圓下跌幅度會否抵銷當地樓價升幅。

日圓匯價自3月起下跌,當不少港人以為每百日圓兌港元跌破6算已是低位,誰料近日日匯一度低見5.74水平。有日圓先生之稱的榊原英資早前更預測,日圓兌每美元或貶值至150水平,即兌港元約5.2算水平。以近日最低位5.74計算,即尚有約9%跌幅空間。

然而,有「末日博士」之稱的經濟學家魯賓尼預料,當日圓兌美元跌穿140水平,即每百日圓兌約5.6港元,日本央行將被迫改變政策。不過,日本央行行長黑田東彥指,將繼續超寬鬆貨幣政策,並表示會在適當時候計劃撤出超寬鬆貨幣政策,惟未有談及確實準則。

事實上,環球主要央行為壓抑通脹已隨美聯儲加息,當中包括自2007年以來首次加息的瑞士央行。日本今月議息前,市場亦一度認為日本或加入加息行列,惟日本央行最終決定維持利率於負0.1厘不變。

與此同時,日本政府數據顯示,日本5月核心消費物價指數按年上升2.1%,連續兩個月超過日本央行的通脹目標。日本樓價亦現上升,據日本國土交通省最新數據顯示,今年2月全國樓價指數為128.2, 按年上升接近10%。日本不動產經濟研究所最新數據,3月份首都圈每戶平均價創下歷史新高,達6360萬日圓,按年高出6.1%,創下自90年代泡沫經濟時期的新高。

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日本樓價持續向上,當中新建住宅大樓平均樓價創下自1990年度泡沫經濟時期新高。Photo from BusinessFocus

日本樓價持續上升,但由於日匯貶值,仍吸引不少港人投資日本物業。最近有日媒報道,在日圓低迷下,日本物業查詢量倍增。更有身處香港的港人,單以日本員工拍攝的片段,不到現場實測便買下札幌市的一整棟物業。

其實遙距買樓並非新鮮事,港人余先生於去年底已透過Google Map,遙距在港買日本樓。余先生當時在日圓尚是7算時,以880萬日圓連租約買入心齋橋商住兩用公寓。以日匯差價計,賬面上余先生蝕近18%,不過他指:「當時7幾都覺得平」,誰知近兩三個月內,日圓匯率持續下跌,至今累跌超過一成。

另一已移居日本的港人陳先生,則在申請經營管理簽證後,於2019年斥8000萬日圓購入輕井澤物業自住,現時樓價已升值一倍。以購入價計算,按當時匯率即約575萬港元。而按2022年6月匯率,即約465萬港元。換句話說,陳先生賬面蝕近20%,但由於樓價升幅大於日匯跌幅,陳先生仍是賺錢。

值得注意的是,現時日本並未提供「買樓移民」,因此購買日本房地產並無助於獲取日本居住權。此外,買賣日本樓比香港樓有更高風險,投資者應了解清楚才入市。

Text by BusinessFocus Editorial

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