【樓市開Mike】美國加息雙面刃 加息週期如何影響樓價？

美聯儲5月議息會議決定加息50個基點（即0.5%），加息會令樓價下跌這一傳統觀念在最近的市場上好像並沒有奏效。在美國新一波加息週期裡，香港樓市究竟會何去何從呢？

聯邦基金利率，該利率是美國銀行和銀行之間互相借錢時的利率。

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如果這一利率升高，銀行在給企業或個人放貸時的利率也水漲船高，此舉可以減少貨幣供給量，降低通脹，從而給經濟降溫。

反之，如果降息，銀行放貸的利率就會降低，借錢成本更低，將刺激企業和個人貸款，一般來講，整體經濟得到刺激，變得更加活躍。

美聯儲通過調節利率來保持美國就業和物價穩定。在經濟疲軟時降息，向市場注入更多流動性資金，刺激經濟。在經濟強勁時加息，減少貨幣供應，降低通脹，防止經濟過熱。

美元作為全世界流通量最高之貨幣，美聯儲加息或減息將對全球經濟產生直接或間接影響。例如，美國加息後，香港、英國、印度、澳洲也緊接著跟進加息。

在環球經濟在後新冠時代下復甦之際，美聯儲理論上應該減息或者保持低息，但卻選擇加息。原因是美國正在經歷40年來最高的通脹，今年3月份消費者價格指數（CPI）同比漲幅創下1981年12月以來最高水平，高於2月份的7.9%。物價一直在上漲，通脹率已連續六個月超過6%，遠高於美聯儲設定的2%的平均目標。

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對於樓市而言大家更需留美國此舉是「經常性」加息還是「週期性」加息！還有美國有否長期維持高利率之底氣。

在目前美國國債高達30萬億美元下，調高聯邦基金利率意味著美國國債利息亦隨之上升。聯邦基金利率調高0.5%，美國每年國債利息開支將增加1500億美元。如果美國利率提升至2018至2019年之高位2.5%，美國國債利息開支每年將再增2千多億美元，對於如此龐大開支相信鮑威爾亦會非惆悵。所以當美國通脹得以舒緩後相信美國會重回減息步伐就好像2019至2020年般。

有見及此，投資者應更著眼於美國通漲之因由。鮑威爾在5月議息會議後見記者提及有證據顯示核心通脹（撇除食品及能源）可能已見頂。大家要明白疫情以來環球物流成本上升導致各項原材料價格上升，是美國的通脹主要成因之一。其次，受烏俄戰爭影響，石油、天然氣等能價格上升亦是近年急劇通脹之凶。但隨著全球與病毒共存及烏俄戰事之緩和。筆者相信2023年美國加息之步伐將會有所放緩，2024至25甚至將重回減息之軌道。

反觀香港，在上一次加息週期頂部2018至2019均錄得升幅分別為1.6%及1.84%。原因很簡單，因為即使按揭利率提升至封頂利率P-2.5%=2.5%（即較現時利率約增加1%），30年按揭每月供款約增加13%。例子，按揭供款月供2萬之家庭將增加2600元，這個幅度增加之壓力相信未會令自住用家因而出售自住物業。反觀手持多個物業之投資者，假設現時每月供款15萬，增加之供款接近2萬元，但對於坐擁多個物業之投資者相信2萬並非左右其繼續投資物業的因由。

美國加息後，香港銀行同業拆息（Hibor）反而有減無增（4月29日之Hibor為0.2%，5月6日之Hibor為0.15%）意味著香港資金未見外流。以現時大部分銀行按揭最低利率H+1.3%計算，現時供款利率約為1.45%。比較最近10年仍屬極低水平。

故此即使美國加息，近年對樓市影響甚輕。未來即使加息只要不大幅高於上次頂部及長期維持，相信仍然對樓市影響輕微。

邵逸文

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