【樓市開Mike】美國加息雙面刃 加息週期如何影響樓價?

【樓市開Mike】美國加息雙面刃 加息週期如何影響樓價?

Bloggers Property
By 邵逸文 on 08 May 2022
資深物業投資者

美聯儲5月議息會議決定加息50個基點(即0.5%),加息會令樓價下跌這一傳統觀念在最近的市場上好像並沒有奏效。在美國新一波加息週期裡,香港樓市究竟會何去何從呢?

聯邦基金利率,該利率是美國銀行和銀行之間互相借錢時的利率。

美國加息,惟港多個新盤仍熱賣。
Photo from BusinessFocus

如果這一利率升高,銀行在給企業或個人放貸時的利率也水漲船高,此舉可以減少貨幣供給量,降低通脹,從而給經濟降溫。

反之,如果降息,銀行放貸的利率就會降低,借錢成本更低,將刺激企業和個人貸款,一般來講,整體經濟得到刺激,變得更加活躍。

美聯儲通過調節利率來保持美國就業和物價穩定。在經濟疲軟時降息,向市場注入更多流動性資金,刺激經濟。在經濟強勁時加息,減少貨幣供應,降低通脹,防止經濟過熱。

美元作為全世界流通量最高之貨幣,美聯儲加息或減息將對全球經濟產生直接或間接影響。例如,美國加息後,香港、英國、印度、澳洲也緊接著跟進加息。

在環球經濟在後新冠時代下復甦之際,美聯儲理論上應該減息或者保持低息,但卻選擇加息。原因是美國正在經歷40年來最高的通脹,今年3月份消費者價格指數(CPI)同比漲幅創下1981年12月以來最高水平,高於2月份的7.9%。物價一直在上漲,通脹率已連續六個月超過6%,遠高於美聯儲設定的2%的平均目標。

BusinessFocus
Photo from BusinessFocus

廣告
廣告

對於樓市而言大家更需留美國此舉是「經常性」加息還是「週期性」加息!還有美國有否長期維持高利率之底氣。

在目前美國國債高達30萬億美元下,調高聯邦基金利率意味著美國國債利息亦隨之上升。聯邦基金利率調高0.5%,美國每年國債利息開支將增加1500億美元。如果美國利率提升至2018至2019年之高位2.5%,美國國債利息開支每年將再增2千多億美元,對於如此龐大開支相信鮑威爾亦會非惆悵。所以當美國通脹得以舒緩後相信美國會重回減息步伐就好像2019至2020年般。

有見及此,投資者應更著眼於美國通漲之因由。鮑威爾在5月議息會議後見記者提及有證據顯示核心通脹(撇除食品及能源)可能已見頂。大家要明白疫情以來環球物流成本上升導致各項原材料價格上升,是美國的通脹主要成因之一。其次,受烏俄戰爭影響,石油、天然氣等能價格上升亦是近年急劇通脹之凶。但隨著全球與病毒共存及烏俄戰事之緩和。筆者相信2023年美國加息之步伐將會有所放緩,2024至25甚至將重回減息之軌道。

反觀香港,在上一次加息週期頂部2018至2019均錄得升幅分別為1.6%及1.84%。原因很簡單,因為即使按揭利率提升至封頂利率P-2.5%=2.5%(即較現時利率約增加1%),30年按揭每月供款約增加13%。例子,按揭供款月供2萬之家庭將增加2600元,這個幅度增加之壓力相信未會令自住用家因而出售自住物業。反觀手持多個物業之投資者,假設現時每月供款15萬,增加之供款接近2萬元,但對於坐擁多個物業之投資者相信2萬並非左右其繼續投資物業的因由。

美國加息後,香港銀行同業拆息(Hibor)反而有減無增(4月29日之Hibor為0.2%,5月6日之Hibor為0.15%)意味著香港資金未見外流。以現時大部分銀行按揭最低利率H+1.3%計算,現時供款利率約為1.45%。比較最近10年仍屬極低水平。

故此即使美國加息,近年對樓市影響甚輕。未來即使加息只要不大幅高於上次頂部及長期維持,相信仍然對樓市影響輕微。

邵逸文

免責聲明:本網頁一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦,讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定,如因相關言論招致損失,概與本公司無涉。投資涉及風險,證券價格可升可跌。

【了解更多最快最新的財經、商業及創科資訊】

👉🏻 下載 BusinessFocus APP

👉🏻 立即Follow Instagram businessfocus.io

👉🏻 追蹤 Telegram頻道 BusinessFocus 財經商業資訊站

最新 金融投資熱話專頁 MarketFocus

Share to Facebook
You may also like
你可能也喜歡
七師傅被揭密密睇豪宅 手持10個投資物業 上周稱樓價將跌 籲人「不要吊高來賣」
Property.App限定內容
an hour ago
七師傅被揭密密睇豪宅 手持10個投資物業 上周稱樓價將跌 籲人「不要吊高來賣」
【樓市開Mike】東鐵過海樓價很興奮 把握基建樓價三升浪
Bloggers.Property
a day ago
【樓市開Mike】東鐵過海樓價很興奮 把握基建樓價三升浪
【龔成專欄】望4年內上車 散戶欲買熱炒科技股博大升 龔成:同一行業不宜佔總持倉愈3成 買XLK基金減風險
Investment.Bloggers
a day ago
【龔成專欄】望4年內上車 散戶欲買熱炒科技股博大升 龔成:同一行業不宜佔總持倉愈3成 買XLK基金減風險
【張明珠專欄】移居日本醫保大不同 部分人可獲高達94%醫療補助
Bloggers.Property
2 days ago
【張明珠專欄】移居日本醫保大不同 部分人可獲高達94%醫療補助
郭晉安手持近億物業 趁東鐵新線通車放盤 勁賺1300萬元 網民羨慕「阿旺人生贏家」
Property
2 days ago
郭晉安手持近億物業 趁東鐵新線通車放盤 勁賺1300萬元 網民羨慕「阿旺人生贏家」
【江恩小龍】幣災教訓︰穩定不等於低風險 比特幣28000底勢再受挑戰
Investment.Bloggers
2 days ago
【江恩小龍】幣災教訓︰穩定不等於低風險 比特幣28000底勢再受挑戰
Hottest Articles
最熱文章
郭晉安手持近億物業 趁東鐵新線通車放盤 勁賺1300萬元 網民羨慕「阿旺人生贏家」
Property
2 days ago
郭晉安手持近億物業 趁東鐵新線通車放盤 勁賺1300萬元 網民羨慕「阿旺人生贏家」
LUNA爆煲前夕 創辦人Do Kwon解散韓國總部 辯稱「巧合」但或面臨欺詐指控
Investment
a day ago
LUNA爆煲前夕 創辦人Do Kwon解散韓國總部 辯稱「巧合」但或面臨欺詐指控
劉德華奧迪廣告涉抄襲 百萬抖音博主公開指控 官媒批「年度醜聞」
Business
a day ago
劉德華奧迪廣告涉抄襲 百萬抖音博主公開指控 官媒批「年度醜聞」
墨西哥黑幫猖獗 58年間逾10萬人失蹤 數以千計母親跑遍鄉間尋子
Business
2 days ago
墨西哥黑幫猖獗 58年間逾10萬人失蹤 數以千計母親跑遍鄉間尋子
瑞聲殞落死因 市值5年蒸發2000億 明星藍籌慘被踢走 成也iPhone 敗也iPhone
Investment
a day ago
瑞聲殞落死因 市值5年蒸發2000億 明星藍籌慘被踢走 成也iPhone 敗也iPhone
中國青年就業困難 上海市政府疫下鼓勵創業 網友:畢業生沒錢沒經驗 創業注定九死一生
Business
a day ago
中國青年就業困難 上海市政府疫下鼓勵創業 網友:畢業生沒錢沒經驗 創業注定九死一生