【江恩小龍】香港樓市18年週期由03至21年結束「23至25年將非常關鍵」

By 小龍 on 08 Jan 2022

劉君明(小龍)- 著名江恩理論圖表專家，在某新加坡大行擔任聯值董事，負責帳戶股票委托操盤，股票買賣及財富增值工作等。以筆名「小龍」於經濟日報集團智富雜誌，Wealth Hub睿富及民衆財經台等發表分析。多次獲經濟日報集團智富雜志及香港大學專業進修學院邀請分析演說。致力分析經濟及股市周期理論，一次又一次命中大市大型的轉角，包括但不限: 2015年6月見頂，2016年2月及6月見底, 2017年牛市等。幷在香港出版多本暢銷書，包括「小龍江恩轉勢日」及「江恩周期與和諧交易」。獲中國內地多間出版社邀請出版江恩理論及技術分析的書籍等，包括「港股實戰入門及技巧」。多次舉行講座及課程，學生範圍香港，臺灣，新加坡及馬來西亞及內地。

市場上大多數人認為美國「欠債太多，所以不敢加息」，卻不理解美元及美債的避險貨幣特性。而且，美國聯儲局近日「鷹派」美國聯儲局會議紀要暗示會更快加息、更快縮表，更重要是小心樓市。

美元自二次大戰之後，取代英磅成為全球重要交易貨幣。石油美元及全球化貿易的盛行令到美元成為全球儲備及交易貨幣，同時令美元及美債成為全球最重要的避險貨幣。「避險貨幣」通常指某些市場在經濟不穩定的狀態下，譬如發生政治、經濟危機時，表現相對比較穩定或能保持原有的狀態，甚至是增加價值的貨幣。舉例，2021年3月美股大跌，是因為美國疫情爆發，當時美元急升至103的位置，全球資金湧向美元及美債的市場。

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簡單而言，美國既有大量欠債，又逢疫情爆發，導致經濟更差，同時全球都爭相借錢給美國。如果說這不合常理，因為他欠錢太多而無人願意借錢，不過現時的貨幣秩序正是如此。美國唯一害怕的是公司債務，而非個人欠債。

事實上，正因為美元有此地位，所以很容易利用美元剪羊毛。「剪羊毛」是指國際金融資本勢力先向某國投入大量「熱錢」，炒高該國的房地產和股市，等泡沫吹大後再將熱錢抽走。過去幾十年通常是:（1）美國聯儲局瘋狂開動印鈔機狂印美元，導致美元在全球氾濫；（2）美元全球氾濫的同時，推高全球資產價格，尤其是發展中國家，因為這些國家吸收最多美元；（3）美國加息令美元回到美國，完成資產收割即所謂剪羊毛。所以說，經濟危機對於美元及美債來說是好事，因為當其他地方出現經濟危機，美元利率就會上升或開始收水，全球的資金都會流入美元及美債。換言之，就是借錢給美國。

今時今日，美國無限量寬再一次開動印鈔機，這次量寬已令到美聯儲的資產負債表上升差不多一倍。目前美國更已利用通脹作借口，準備大幅收水。可惜如今仍然很多人講美國「欠了很多債，所以不敢加息」。

當然如果有看小龍跟Businessfocus的訪問，當中提及了樓市的18年周期，需要小心樓市在2023-2025年有機會有壓力回調。對於樓市周期的研究，世界的經濟學家都有不同見解，但是異常相似。筆者在下面列出:
•《房地產周期百年史》(One Hundred Years of Land Values in Chicago）作者霍伊特（Michael Hoyt)，透過研究美國芝加哥從只有幾十間木屋開始之後103年房地產的價格，發現房地產價格大約以18年為一周期。
•愛德華R·杜威（Edward R．Deway），號稱周期循環分析之父，發現每個樓市週期約18年。
•英國經濟學家弗雷德·哈里森（Fred Harrison），研究過去200多年英國和美國房地產市場，發現房價周期漲跌有一個18年左右的週期。
•1971年諾貝爾經濟學獎金獲得者西蒙·史密斯·庫茲涅茨（Simon Smith Kuznets）發現15-25年的建築業週期的樓市周期。

小龍在不同的地方提出香港樓市周期：香港樓市週期不難發現是以六年為一個週期，以1997年開始計算，之後每約六年都發生大轉變，包括2003，2009，2015，2021年。同樣地利用江恩的50%分割，得出三年為次一級周期，分別得出2000，2006，2012，2018年。

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同時，如果利用18年香港樓市周期，可以分析到樓市變化，發現樓市周期在1985年開始，循著18年的樓市周期變化。香港樓市無疑是2003年開始見底上升，那2021年很可能是這樓市18年的週期完成。如果再向前計算，而2003年同時利用前文提及的6年週期，即是1985年剛簽署中英聯合聲名後樓市上升。
•1967年暴動令樓市下跌，大量香港人移民，平息後樓價開始升浪，反覆直至1981年。
•1984年後中英政府簽署聯合聲明，香港前景變得清晰，吸引外資來港。此外，當時正值減息周期，最優惠利率由84年中的17厘，大降至87年的5厘，加上香港政府限制每年最多供應50公頃土地，刺激樓市造好。
•2003年是令香港樓市跌至谷底的致命一擊。沙士嚴重打擊香港經濟，樓市亦不能倖免，由97年第四季至03年第二季，樓價暴跌66%，及後推出自由行及2008年的量寬後，樓市一路上升。

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因此，2021年將是樓市的下一個18年週期。如果再向前計算，1985年18年之前是1967年。那很可能香港樓市的升浪會在2021年完結，但不論如何我們必須要關注2023年至2024年拐點。亦即是說美國加快收水加息，其實重點是速度。如前所述，美國如果誤判通脹，會否如像1970年大幅加息?  最後大家會高估這還款能力。1998年-2003年當時香港樓市下跌其間，當時工資下跌，樓按利率是一直向下。但下一次的樓市回調，那樓按利率會否是一直向上，但工資下跌? 如果有看本欄，大家都知道2021年是樓市18年的周期終點，而23-25年將是非常關鍵的時間。