【張明珠專欄】日企不再追求甲級商廈 東京空置率連升20個月 2024年才回升

疫後工作模式轉變，不少企業容許上班族能彈性選擇在家工作，回辦公室變成非必要，亦逼使企業重新思考是否一定要租用辦公室，尤其是對於正租用昂貴甲級商辦的企業，不少乾脆撤出位於市中心的商辦，又或者縮減商辦租用面積，從而減低成本開支。東京都心辦公室空置率，截至11月已經連升20個月，從去年3月的平均1.5%，攀升至今年10月的6.47%。

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以筆者觀察，有企業會放棄租用總公司，職員改為在共享辦公室中上班。正因為企業都已逐漸適應遙距工作模式，這種新工作模式甚至可能比規定員工準時出現在商辦更有效率，員工工作時間更彈性，企業又能減低租用商辦成本，共享辦公室因而成為了日本企業新常態。

商辦租金短期預測供過於求

既然企業不再追求要租用甲級商辦，未來商辦租金預測亦偏向負面。由日本不動產研究所與三鬼商事組成的「辦公室市場動向研究會」，根據總體經濟學預測進行了分析，認為東京辦公區將會在短期內維持需求量偏低，2022年空室率更預期會高達6.1%，租金指數也可能跌至110.3，較上一年下降6.7%。

而大阪辦公區方面，本來2022年就預定有「大阪梅田TWIN TOWERS SOUTH」等大型商廈落成，供應預計會超過需求，導致空室率可能進一步上升至5.6%，租金指數也可能惡化至130.5%，較上一年跌2.9%。名古屋辦公區則因為需求強勁，預計2022年的空室率將降低至4.7%，租金指數持續上升，預計為129.3%，比上一年上升1.6%。

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東京辦公區中長期有可能轉為升勢

至於中長期預測，即2023至2025年，研究會就預料至少要到2024年，租金才有望由跌轉升。東京辦公區雖然預期2023年會出現大量辦公室的供應，不過預期經濟持續能夠復甦，需求亦會增加，空室預期降至5.3%。雖然租金指數微降至109.9，較上一年下跌0.4%，但預測跌幅將會縮小觸底。2024年的需求更有可能會超過供應量，空室率降至4.2%，租金指數回復至116.0，再次轉為漲勢。預測2025年時的空室率為3.5%、租金指數124.6%，較上一年上升7.4%，回復至2019年時水平。

而大阪辦公區，預計2023年的供應量會較少且需求增加，空室率應會持平在5.7%，租金指數則可能惡化至126.6%，比上一年下降2.9%。到了2024年預計會有大量供應和需求，空室率同樣會持平，不過租金指數跌幅仍可能會擴大至120.7%，比上一年下降4.7%。而2025年可能是疫情之後首次需求超過供應量，空室率可能降低至5.4%，租金指數也將持續下跌至116.7。最後預計名古屋2025年的空室率會降至3.1%，租金指數也會更為上升至136.3%，比上一年上升2.3%。

張明珠Anvy
Sakura Japan ＆ Global創辦人
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