【張明珠專欄】日企不再追求甲級商廈 東京空置率連升20個月 2024年才回升

【張明珠專欄】日企不再追求甲級商廈 東京空置率連升20個月 2024年才回升

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By 張明珠 on 22 Dec 2021
Sakura Japan & Global創辦人

疫後工作模式轉變,不少企業容許上班族能彈性選擇在家工作,回辦公室變成非必要,亦逼使企業重新思考是否一定要租用辦公室,尤其是對於正租用昂貴甲級商辦的企業,不少乾脆撤出位於市中心的商辦,又或者縮減商辦租用面積,從而減低成本開支。東京都心辦公室空置率,截至11月已經連升20個月,從去年3月的平均1.5%,攀升至今年10月的6.47%。

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以筆者觀察,有企業會放棄租用總公司,職員改為在共享辦公室中上班。正因為企業都已逐漸適應遙距工作模式,這種新工作模式甚至可能比規定員工準時出現在商辦更有效率,員工工作時間更彈性,企業又能減低租用商辦成本,共享辦公室因而成為了日本企業新常態。

商辦租金短期預測供過於求

既然企業不再追求要租用甲級商辦,未來商辦租金預測亦偏向負面。由日本不動產研究所與三鬼商事組成的「辦公室市場動向研究會」,根據總體經濟學預測進行了分析,認為東京辦公區將會在短期內維持需求量偏低,2022年空室率更預期會高達6.1%,租金指數也可能跌至110.3,較上一年下降6.7%。

而大阪辦公區方面,本來2022年就預定有「大阪梅田TWIN TOWERS SOUTH」等大型商廈落成,供應預計會超過需求,導致空室率可能進一步上升至5.6%,租金指數也可能惡化至130.5%,較上一年跌2.9%。名古屋辦公區則因為需求強勁,預計2022年的空室率將降低至4.7%,租金指數持續上升,預計為129.3%,比上一年上升1.6%。

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東京辦公區中長期有可能轉為升勢

至於中長期預測,即2023至2025年,研究會就預料至少要到2024年,租金才有望由跌轉升。東京辦公區雖然預期2023年會出現大量辦公室的供應,不過預期經濟持續能夠復甦,需求亦會增加,空室預期降至5.3%。雖然租金指數微降至109.9,較上一年下跌0.4%,但預測跌幅將會縮小觸底。2024年的需求更有可能會超過供應量,空室率降至4.2%,租金指數回復至116.0,再次轉為漲勢。預測2025年時的空室率為3.5%、租金指數124.6%,較上一年上升7.4%,回復至2019年時水平。

而大阪辦公區,預計2023年的供應量會較少且需求增加,空室率應會持平在5.7%,租金指數則可能惡化至126.6%,比上一年下降2.9%。到了2024年預計會有大量供應和需求,空室率同樣會持平,不過租金指數跌幅仍可能會擴大至120.7%,比上一年下降4.7%。而2025年可能是疫情之後首次需求超過供應量,空室率可能降低至5.4%,租金指數也將持續下跌至116.7。最後預計名古屋2025年的空室率會降至3.1%,租金指數也會更為上升至136.3%,比上一年上升2.3%。

張明珠Anvy
Sakura Japan & Global創辦人
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