【獨家分析:內房四大危機】31億債下月到期 求債主展期1年半續命 佳兆業復牌升2成 79億賣地求生

【獨家分析:內房四大危機】31億債下月到期 求債主展期1年半續命 佳兆業復牌升2成 79億賣地求生

Finance Investment
By thomas.chan on 25 Nov 2021
Digital Editor

負債累累的內房股「佳兆業(1638)」停牌多時後,今日終於復牌,集團證實有一筆票面利率6.5%的4億美元債券(約31.2億港元)下月7日到期。消息指佳兆業向債權人提出把4億美元債「展期」一年半,即是延期清還,但若對方拒絕,佳兆業無力還債下可能要考慮債務重組。不過疑因壞消息盡出,佳兆業今晨復牌後股價曾暴升24%至1.25元。與此同時,商人陳壯榮及佳兆業集團的合營公司剛以79億元急賣啟德一幅住宅地,相信是希望以此盡快籌足現金還債,免集團因債務違約被申請清盤。

與此同時,同樣陷債務違約危機的另一內房股「花樣年(1777)」則暫時逃出生天,因其美元債的債權人容許把8成利息延後一年支付,一時之間內房股似稍見曙光,但花樣年正午前股價仍跌1.5%,低見0.33元。

但企圖撈底的散戶必須小心,因BusinessFocus分析發現,內房股至少仍有4大危機未解決,涉及萬億元計的債務,若不受控下爆發恐釀股災。首先是中國恒大的2萬億巨債問題,即使恒大及其創辦人許家印近日不斷賣資產套現,現時仍未能成功拆彈。

佳兆業瀕債務違約,但復牌後股價急升2成。
Photo from BusinessFocus

第二,同樣瀕爆煲的「佳兆業」其實除了有4億美元的債券下月7日到期之外,它另有更巨額的兩筆較遠期美元債(2023及2025年11月到期),其實已經逾期未付利息。這兩筆逾期未付的利息合共高達8840萬美元(6.9億港元),其中一筆5850萬美元的利息,已於11月11日到期;另一筆2990萬美元,亦已於11月12日到期,由於付息最多有一個月的寬限,但因拖欠利息致債務違約的死線為下月(12月)11及12日。佳兆業坦言,現有內部資源可能不足以於到期時還債,因此集團正徵求債權人同意,進行交換要約(一般指改變債券條款如延期或減少付息),以改善集團財務狀況。假若交換要約失敗,佳兆業可能要考慮債務重組以作替代。

花樣年同樣債務沉重。
Photo from Businessfocus

第三,花樣年的債務危機同樣未解決,因為花樣年的附屬公司花樣年集團(中國)曾發行本金金額15.43億元人民幣的7.5厘2023年到期債券,雖然持有人最近同意把今年11月25日到期的債券利息支付安排更改,其中2成利息將於11月25日支付,餘下8成利息(逾9000萬人民幣)則可在明年11月25日支付,即是延期1年付息。但花樣年在沉重債務下,明年恐亦難籌足額外的現金清還這近億元利息。

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第四,中國奧園(3883)雖然同樣有兩筆合共逾13億元人民幣的債券(或貸款)近日獲得展期,但尚逾百億元的債項於明年陸續到期,如何清還本息同樣成疑。評級機構惠譽即再次下調奧園信貸評級至「CCC-」,惠譽的報告,再度將中國奧園長期外幣發行人評級由「B-」連降三級至「CCC-」,其高級無抵押債券評級,以及未償還美元高級無抵押票據評級,亦由「B-」降至「CCC-」,回收率評級為RR4,將其從負面觀察清單剔除。

該行指出,下調評級反映對公司於明年1月到期之6.88億美元高級票據再融資能力的質疑,又指其財務彈性有限,缺乏資金渠道,估算明年底前有88億人民幣債務到期。惠譽又稱,相信公司需出售資產以應對上述負債,但過程需時以及有執行風險。

而佳兆業集團現時最大的自救本錢,便是賣地還債。遠東發展(00035)今公布,公司與新世界發展(00017)成立合營企業,各佔五成權益,向商人陳壯榮及及佳兆業集團(01638)合營公司,收購其持有的九龍啟德物業。根據協議,合營公司會收購賣方所有待售股份,代價為79.48億元減去截至完成時於2020年融資協議項下未償還本金總額30.52億元,及減去待售貸款代價,並以代價約12.32億元接受待售貸款轉讓。上述啟德物業為新九龍內地段第6591號之所有地塊及其上所建住宅及樓宇,物業正在開發中,地盤面積約9708平方米,被指定為私人住宅用途。最低建築面積及最高建築面積分別為32037平方米及53394平方米。該啟德物業為啟德第4B區4號地盤,高銀金融(00530)在2018年以逾89億元投得地皮,其後將地皮出售。

佳兆業集團急賣啟德住宅地以籌錢還巨債。
Photo from BusinessFocus

Text by BusinessFocus Editorial

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