【獨家分析：內房四大危機】31億債下月到期 求債主展期1年半續命 佳兆業復牌升2成 79億賣地求生

負債累累的內房股「佳兆業（1638）」停牌多時後，今日終於復牌，集團證實有一筆票面利率6.5%的4億美元債券（約31.2億港元）下月7日到期。消息指佳兆業向債權人提出把4億美元債「展期」一年半，即是延期清還，但若對方拒絕，佳兆業無力還債下可能要考慮債務重組。不過疑因壞消息盡出，佳兆業今晨復牌後股價曾暴升24%至1.25元。與此同時，商人陳壯榮及佳兆業集團的合營公司剛以79億元急賣啟德一幅住宅地，相信是希望以此盡快籌足現金還債，免集團因債務違約被申請清盤。

與此同時，同樣陷債務違約危機的另一內房股「花樣年（1777）」則暫時逃出生天，因其美元債的債權人容許把8成利息延後一年支付，一時之間內房股似稍見曙光，但花樣年正午前股價仍跌1.5%，低見0.33元。

但企圖撈底的散戶必須小心，因BusinessFocus分析發現，內房股至少仍有4大危機未解決，涉及萬億元計的債務，若不受控下爆發恐釀股災。首先是中國恒大的2萬億巨債問題，即使恒大及其創辦人許家印近日不斷賣資產套現，現時仍未能成功拆彈。

Photo from BusinessFocus

第二，同樣瀕爆煲的「佳兆業」其實除了有4億美元的債券下月7日到期之外，它另有更巨額的兩筆較遠期美元債（2023及2025年11月到期），其實已經逾期未付利息。這兩筆逾期未付的利息合共高達8840萬美元（6.9億港元），其中一筆5850萬美元的利息，已於11月11日到期；另一筆2990萬美元，亦已於11月12日到期，由於付息最多有一個月的寬限，但因拖欠利息致債務違約的死線為下月（12月）11及12日。佳兆業坦言，現有內部資源可能不足以於到期時還債，因此集團正徵求債權人同意，進行交換要約（一般指改變債券條款如延期或減少付息），以改善集團財務狀況。假若交換要約失敗，佳兆業可能要考慮債務重組以作替代。

Photo from Businessfocus

第三，花樣年的債務危機同樣未解決，因為花樣年的附屬公司花樣年集團（中國）曾發行本金金額15.43億元人民幣的7.5厘2023年到期債券，雖然持有人最近同意把今年11月25日到期的債券利息支付安排更改，其中2成利息將於11月25日支付，餘下8成利息（逾9000萬人民幣）則可在明年11月25日支付，即是延期1年付息。但花樣年在沉重債務下，明年恐亦難籌足額外的現金清還這近億元利息。

第四，中國奧園（3883）雖然同樣有兩筆合共逾13億元人民幣的債券（或貸款）近日獲得展期，但尚逾百億元的債項於明年陸續到期，如何清還本息同樣成疑。評級機構惠譽即再次下調奧園信貸評級至「CCC-」，惠譽的報告，再度將中國奧園長期外幣發行人評級由「B-」連降三級至「CCC-」，其高級無抵押債券評級，以及未償還美元高級無抵押票據評級，亦由「B-」降至「CCC-」，回收率評級為RR4，將其從負面觀察清單剔除。

該行指出，下調評級反映對公司於明年1月到期之6.88億美元高級票據再融資能力的質疑，又指其財務彈性有限，缺乏資金渠道，估算明年底前有88億人民幣債務到期。惠譽又稱，相信公司需出售資產以應對上述負債，但過程需時以及有執行風險。

而佳兆業集團現時最大的自救本錢，便是賣地還債。遠東發展(00035)今公布，公司與新世界發展(00017)成立合營企業，各佔五成權益，向商人陳壯榮及及佳兆業集團(01638)合營公司，收購其持有的九龍啟德物業。根據協議，合營公司會收購賣方所有待售股份，代價為79.48億元減去截至完成時於2020年融資協議項下未償還本金總額30.52億元，及減去待售貸款代價，並以代價約12.32億元接受待售貸款轉讓。上述啟德物業為新九龍內地段第6591號之所有地塊及其上所建住宅及樓宇，物業正在開發中，地盤面積約9708平方米，被指定為私人住宅用途。最低建築面積及最高建築面積分別為32037平方米及53394平方米。該啟德物業為啟德第4B區4號地盤，高銀金融(00530)在2018年以逾89億元投得地皮，其後將地皮出售。

Photo from BusinessFocus

Text by BusinessFocus Editorial

免責聲明：本網頁一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關言論招致損失，概與本公司無涉。投資涉及風險，證券價格可升可跌。