村屋業主要留意地役權與物業價值 必經之路若經過私人土地 或涉買路錢?

近日聽到一名專業律師分享一些關於地役權的法律常識及案例。當中一個案例牽涉一個名為「Lost Modern Grant」法律詞彙，這個詞彙竟然在近日一個電視節目中有所提及。

事緣節目內，一名村屋業主，反映她的一幢位於山坡上的村屋被發展商興建中的物業地盤所包圍，變成了一個孤島。業主提及發展商未從政府投得土地前，她的村屋前面有一大幅空地，可以停泊多輪私家車，亦有車路從公路直達該村屋。

翻查該土地當年的賣地章程，該村屋業主提及的空地及車路，有理由相信是政府土地，所以政府才可以在數年前以招標形式批出土地給發展商去發展。而電視節目中亦提到，政府回覆電視台查詢時亦提及政府批出該村屋的土地時政府並不保證地段通行權，村屋業主須自行安排取得通行權。

過往政府賣地，土地內含有其他已批出的地段的情況雖然不算多，但也並非罕見。因此賣地條款通常都會有規定地盤買家需要在建築時，需預留通道給土地內已批出地段的業主或用家。而政府亦在賣地章程通知準買家政府是不保證土地內會否有地役權與鄰近的地段的業主，投標者須自行判斷。

從村屋業主的角度而言，現在影響最大的是不知道圍繞村屋周邊的新發展有沒有預留車路給村屋業主及用家去使用，尤其是這些村屋牽涉化糞池，如果沒有車路去到的話，會對村屋用家有直接的影響，從而影響村屋的價值。電視節目中詢問了大律師的意見，當中就有提到村屋業主可以嘗試以「習得地役權」去爭取有車路直接去到村屋，而片中亦提及村屋，業主是需要證明有超過20年以上可以有車路從村屋直接去到公路，這些就是「Lost Modern Grant」的先決條件。

不論村屋業主將來能否爭取得車路通道直接通往大路，在物業價值上毫無疑問會受影響。因此我們在對一些村屋的估值時，除了要了解物業本身的質素外，還要了解這些村屋的通道狀況是如何。因通往這些村屋的主要通道不一定是政府土地，即使是政府土地，它的通行權也不一定有保證，如果這些通道是經過私人土地，這些村屋的業主或使用者更有可能要和這些通道的持有人達成某些協議才可以使用這些通道，當中可能會涉及金錢，從而對樓價有一定影響。

中原測量師行執行董事 張競達先生
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