【狙擊內房】數十家重點內房被納入「三道紅線」試點 住建部等8部門聯手夾擊

內地近期加緊整頓房地產行業，成為新的狙擊目標，其中，內地媒體周一（7月26日）報道，內地監管部門規管內房企業買地金額，不得超過年度銷售額40%。

內地媒體周一引述知情人士透露指，據報被納入「三道紅線」試點的數十家重點房地產企業，已被監管部門要求，其買地金額不得超過年度銷售額的40%。報道稱，當中的比例不但包括內房企業在公開市場取得土地的支出，亦包括通過併購獲得土地的支出。據了解，今年6月底，人民銀行等監管部門已經出手，把「三道紅線」試點房企的商票數據納入其監控範圍，要求房企將商票數據隨「三道紅線」監測數據每月上報，但據知情人士透露，目前商票數據暫未被納入「三道紅線」計算指標，不排除未來被納入計算的可能性，一旦商票數據日後被納入重難「三道紅線」指標中的有息負債指標計算，未來房企降負債壓力將進一步加大。據了解，2020年8月內地監管部門為控制房地産企業有息負債規模，對重點房企按「紅、橙、黃、綠」四檔管理，並設置了「三道紅線」，具體為剔除預收款後的資産負債率大於70%、淨負債率大於100%，以及現金短債比小於1倍，而且試點房企須在2023年6月30日前完成降負債目標

Photo from 中國住建部

此外，住建部及發改委等8部門近日發布《關於持續整治規範房地產市場秩序的通知》，列出房地產開發、買賣、租賃及物業服務4方面的整治重點，強調會持續加大懲處力度，包括對逾期不能償還債務、大規模延期交樓及負面輿情較多等重大經營風險的企業實施重點監管，目標用3年左右時間，達致樓市秩序明顯好轉。文件指出，要持續開展整治規範房地產市場秩序工作，其中房地產開發的整治重點，涵蓋開發企業違法違規開工建設；未按施工圖設計文件開發建設；未依照房屋買賣合同約定如期交付；房屋滲漏、開裂、空鼓等明顯質量問題；未跟完整居住社區建設標準建設配套設施。房屋買賣方面，整治重點包括：發布虛假違法房地產廣告、虛假房源訊息；捂盤惜售，囤積房源；挪用交易監管資金；套取或協助套取「經營貸」、「消費貸」等非個人住房貸款用於置業；協助置業者非法規避房屋交易稅費；違規收取預付款、「茶水費」等費用變相加價；利用不公平格式條款侵害消費者權益；綑綁銷售車位、儲藏室；捏造、散布不實訊息，擾亂市場秩序。至於整治住房租賃問題，內容覆蓋未提交開業報告便開展經營；未按規定如實完整報送相關租賃訊息；剋扣租金押金；採取暴力、威脅等手段強制驅趕租戶；未按規定辦理租金監管等。對於物業服務，要整治未按照物業服務合同約定內容及標準提供服務；未按規定公示物業服務收費項目標準、業主共有部分的經營與收益情況、維修資金使用情況等相關訊息；超出合同約定或公示收費項目標準收取費用等。

廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉表示，對樓市進行市場整治和巡查，過去一直都有，比如2019年住建部等6部門聯合開展住房租賃中介機構亂象專項整治工作，然而過去的整治都是「暴風雨式」的，整治結束後可能就會恢復常態，亂象繼續存在。此次通知提出，綜合運用法律、經濟、行政和信息化等多種手段，既解決當前房地產市場突出問題，又注重完善體制機制，從源頭上規範房地產市場秩序。此外，值得注意的是，此次整治是八部門聯手，而且是從上到下的監管，力度大、範圍廣、覆蓋全，並在多部門聯合下推進。

業內人士表示，由於早年中國恒大（3333）出現「每月有地買」的情況，最終當遇到經濟情況稍有差池時，便出現資金鏈斷層問題，最後更需要中央出手解困，而有關措施正時未雨綢繆，以防止有關情況惡化，以及杜絕同類事件再次發生，但這也限制了內房企業的盈利能力，以及憂慮調控措施陸續有來。

Photo from 合景泰富 （01813）周一走勢

一眾內房股周一全面下跌，其中，合景泰富 （01813） 收市跌8.7%，曾創52周新低；近期受負面消息困擾的恒大 （03333） 再跌7.5%；時代中國 （01233） 跌近6.9%；萬科 （02202）及綠成中國 （03900）跌近7.1%。

另一方面，物管股周一也全線重挫，住建部等8部門上周發布有關整頓房地產行業聲明，當中提及針對物管行業整改一些不良行業及習慣。摩根士丹利周一把物管行業評級由「吸引」下調至「與市場同步」，認為行業短線缺乏催化劑，而內房去槓桿及流動性問題繼續影響投資者情緒。

大摩指出，中央繼續要求內房股去槓桿，部分內房發展商出現流動性問題，投資者憂慮發展商的財政狀況，而持續的去槓桿將會影響發展商買地能力及增長前景，間接令物管公司的在管總建築面積增長面臨下行壓力，預期2021至2023年物管行業來自母公司的在管總建築面積增長27%至30%，而母公司的合約銷售總建築面積則升5%，認為如果是合約銷售增幅由5%降至0%，將會令物管股的總建築面積增幅減少1至2個百分點，影響雖不大，但會對行業情緒構成負面影響。大摩指出，現時物管股12個月預測市盈利約22倍，物管股股價今年來累升16%，表現遠勝恒指，而物管股中長線對行業前景仍樂觀，因物管有政策支持，行業於2020至2023年盈利複合年均增長率可達44%，而且盈利可見度高。大摩認為，物管股上半年盈利平均增長60%，但中期佳績已大致反映在股價上，因各家公司已先後發布盈喜，而且大部分物管股已於3月公布5年計劃，或已上調目標，因此不預期8月公布中期業績時，會有推動股價進一步向上的消息。

銀河聯昌國際指出，根據監管要求，物管公司可分享最多3成由公共空間產生的收入，但須獲得業主同意，相信大多數物管股有遵守相關規則，而且其覆蓋的物管股來自公共空間的收入只約佔其2020年平均總收入2.2%，但基於市場對於監管政策非常敏感，避險情緒持續下，預期物管股的股價短線會受壓。

Photo from 世茂服務 （00873）周一走勢

一眾物管股周一全面下跌，當中世茂服務 （00873） 收市瀉近兩成、金科服務 （09666）瀉18% 、碧桂園服務 （06098）跌近17% 、合景悠活 （03913）跌近16% 、華潤萬象生活 （01209）及融創服務 （01516）挫14% 、越秀服務（06626）跌逾13% 、時代鄰里 （09928） 跌11%。

Text by Business Focus Editorial