失業移民潮下租金料再跌5至10% 買樓收租要小心 專家教你4招免中伏

反修例運動後大量外籍人士搬離香港加上疫情引發失業潮，令本港今年首季二手私人住宅呎租僅33.6元，按季及按年分別跌1.2%及0.3%，創2016年底以來新低，加上香港人口減少以及各國封關影響，彭博早前的報道預測本港租金未來一年恐再跌5至10%，與此同時樓價走勢卻與租金背馳，樓價逼近歷史新高，令有意買樓的市民舉棋不定，擔心入錯市變「樓蟹」。有樓市專家接受BusinessFocus記者訪問時認為，樓價今年有機會再升3至5%，故猶疑是否買樓自住或收租的市民要自行考慮清楚「等跌市」是否可行。專家並建議買樓時可採4招自保增加「執平樓」及成功租出單位的機會，其中旺區的單幢樓的值博率較高。但由於疫情未退卻本港失業率或再升，投資者要有心理準備租值或再跌5%。

彭博行業研究分析師黃智亮日前發表的報告指出，受人口減少及各國封關拖累，料年內香港租金再跌最多一成。報告指出本港人口按年下跌0.6%至747萬，加上英國政府收到多達2.7萬份BNO申請，意味香港人口或再進一步減少。雖然租樓的市場氣氛疲弱，惟香港強勁的住屋需求仍成功支撐樓價。與2019年年中的歷史高位比較，本港樓價至今累跌不足4%。

但租金卻持續掉頭下跌，根據彭博引述中原地產平台千居數據，全港各區住宅租金，以外籍人士及內地富豪鍾情的半山區和深水灣等物業跌幅最大，平均租金較2019年的高位勁挫25%。此外，受外國學生和年輕白領青睞的上環蘇豪區，租金較高位跌兩成，外界估計與社會運動後不少外國來港工作人士續離港，以及疫情下經濟不景失率高企有關係。

BusinessFocus記者分析差餉物業估價署公佈數字則發現，今年3月的私人住宅租金指數較去年同期下跌3.8%，同期私人住宅售價指數卻上升2.6%。過去一年不同面積私人住宅積金的跌幅，由2.6至6.5%不等，其中以實用面積介乎100至160平方米大單位，以及面積大於160平方米的超大（豪宅）單位租金指數跌幅最大，今年3月比去年同期分別下跌4.5%及6.5%。這令到豪宅大單位的租務回報率跌至1.7%的低位，令人失望。另一方面，外國來港工作人士主要居住的港島區，同樣是租金下跌的重災區，100平方米以上港島住宅的租金一年跌幅達到7.5%至9.8%。

擅長分析樓市動態的萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文受訪時表示，過去一年部份地區的住宅租金跌幅甚至達到10%至15%，加上疫情尚未過去，失業率仍可能升，故他預料未來一年住宅租金有機會再下跌5%，不過他相信租金已接近跌至谷底。他提醒有意買樓的人士，經濟或慢慢復甦，樓價近月升勢亦持續，距離2019年中的歷史高位僅約2.2%。而樓價未來一年走勢很可能與租金相反，樓價年內或再升3至5%。

Photo from 萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文（萊坊網站）

對於樓價逼近高峰是否仍適宜入市買樓自住或投資，林浩文認為要看市民自己的經濟能力。但他指出，即使是小單位每年租金支出也動輒超過20萬，故租樓住的市民若要等跌市買樓，要考慮時間成本的問題。假若想買樓收租，他坦言現時樓價不便宜，故投資者可考慮花多一點時間「尋寶」找價格較低的物業，他並提出四項建議給欲買樓收租投資市民參考，減少買貴樓及單位被逼賤價出租的機會：

一）優先買旺區的二手樓包括單幢樓收租

林浩文指出，二手樓格價較容易，買入後較快可以出租圖利。故大若要買樓收租，宜選擇一些交通方便及寫字樓多的旺區，例如灣仔及鰂魚涌，因單位常供不應求，較受租客歡迎。至於一手樓他建議盡量避免買來收租，理由是常會出現大量小業主一起收樓及一起放租的情況，令到租值不理想，情況就像早前啟德區的新盤租務市場一樣。

二）耐心在舊樓如單幢樓尋寶執平貨

不少人喜歡買龍頭屋苑單位收租，但林浩文認為未必是理想選擇，因現時樓價已頗高，加上大屋苑成交多，業主即賣家容易確認自己欲出售單位的市場價格，買家較難買到相宜的單位。反觀一些較少人問津但交通便利的舊樓，部份業主可能心急賣樓，又或是因單位多年前買落利潤甚深故願接受議價。故買樓收租的投資者若有耐心，有機會在這些單幢舊樓「執平貨」。

三）避免買納米樓收租，單位實用面積不宜少於300呎

林指出數年前納米樓曾甚受歡迎，因當時不易批出高成數按揭，手頭資金不足應付大額首期的市民惟有買納米樓，即使呎價偏高。但其實單位面積太小的話單位較難出租，亦較難找到穩定的好租客。因為「有小朋友的家庭」這類穩定租客很難入住納米樓，結果納米樓往往只能租給單身人士，但這類人士沒有小朋友的負擔，容易搬走。故林認為，既然政府已放寬一千萬以下物業的按揭成數，投資者應考慮盡量購買面積至少有三、四百平方呎的單位來出租。

四）留意物業需否大維修及有否釘契

買舊樓特別是單幢樓收租之前，必須留意大廈是否已夾錢做大維修，購買前也應查閱土地廳紀錄，以確認有沒有因僭建物等問題被屋宇署釘契的問題。另外現時買樓收租的回報率已經很低，故亦應留意大廈管理費的水平，以確認出租回報率是否符合預期。

近日有建制派人士放風，暗示中央會出手解決香港房屋不足問題，令人關注樓價會否受壓。但林浩文認為，香港住宅土地不足的問題，非短時間能夠解決，事實上現時深圳也不夠地。加上香港疫情漸紓緩，通關有望，故他相信香港樓價仍有上升的空間。另外他認為即使未來會加息，幅度相信也不會大，投資者暫不用過慮。

Text by BusinessFocus Editorial