【一名經人】話我一元論 且看誰可信|羅家聰專欄

【一名經人】話我一元論 且看誰可信|羅家聰專欄

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By 羅家聰 on 17 Aug 2020

曾國平在前前週三即8月5日《信報》題為「貨幣政策與樓價」,矛頭直指區區。

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原文:供求關係…看似太簡單,所以有人提及時會加上「中學教科書程度」的形容,彷彿太淺就等於錯。也許不夠高深莫測,所以一些違反供求關係的分析,往往更受歡迎。

回應:「中學程度」是區區講的,但「太淺就等於錯」是你話的。其實不只經濟,很多其他學科都有parsimony準則,即簡單就是美。淺無問題,但當今世人多具中學、甚至更高學歷,單拋一句「價格由供求決定」就是浪費公共空間。供求關係要承認的,但世上還有其他市場影響樓市,那就不只樓市供求般簡單了。

原文:有論者就指…放眼全球,其實處處都有上升,由此可見,樓價升其實是貨幣寬鬆後的現象,是需求面而非供應面出事…沒錯,貨幣政策…按揭利率下降…有助推高樓價。只是從而推出只關需求無關供應的結論,就未免有點誤導了。

回應:樓市供應(新增單位)欠彈性,供應曲線較需求曲線更垂直,到底哪條線的移動較影響樓價?你懂的。不是刻意要講單邊忽視某類因素,但既然建樓需時好幾年,只要不是講得太遠,假設供應不怎變而只以需求變化解釋樓價變化,不失為簡潔做法。任何分析都有簡化,出學術論文當然不收貨,但報紙專欄大眾睇,起模型定齋吹呀?

原文:我與一個前博士生兩年前發表一篇學術文章…比較美國不同城市過去幾十年樓價和利率變化的關係,發現…房屋供應彈性愈低的城市,對利率變化愈敏感。

回應:在美國對不一定在香港對。最新一篇以計量模型研究本港樓價的是2019年亞開行948號工作報告,當中本港利率對樓價的影響就不顯著;何濼生等人在2008年的PER 13(2) p.223一文也有類似結論。另Kenneth Chung於2012年的IRJFE 96 p.55和Gerlach and Peng於2005年JBF 29 p.461則發現利率水平不顯著,其變化才顯著;然而海嘯後至今利率有很多年都不怎變動。在廿幾篇樓市文獻中,放進利率的其實不多。

原文:就算是時間序列分析,也不能只看需求不看供應。有另一項研究就發現…量寬…對樓價影響在一兩年內達到高峰,之後就慢慢消退。樓價不能一直「癲」下去…

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回應:美國QE好幾輪,每輪不是僅一天,QE3更做足兩年,再加上對樓價的一、兩年影響,總計日子不短吧?怕且你讀過張賢旺等人於2007年PER 22(3) p.332一文,資金流入對樓價影響頗大的。

原文:供應既無關亦有關,相當辯證,也難以驗證,永遠不會錯。

回應:哪會難以驗證?只有不曉的才這樣說。供應或落成單位是數得出有幾多的,但需求是買樓意欲,要從其他數據推敲。

抄文獻來撻朵,好多人都識。區區近廿年前已為政府建立樓市模型,逾百條數據、幾十條方程。落手落腳做過才知哪些因素像樣。

其實樓市不只住宅,近期舖價由高位起已跌了近半,寫字樓價亦現較大劈價幅度。記得那些什麼黃金五十在早一、兩年仍指本港很不夠商用地皮和商厦,其「供應不足」之說跟住宅如出一轍。若住宅的供求理論推論不到大幅跌價,那又怎解釋近期的商舖、商厦劈價潮?

羅家聰

(本文經由博客羅家聰授權轉載,並同意BusinessFocus編輯文章與修訂標題。文章內容為博客個人意見,不代表本公司立場。)

Text & photos: 羅家聰

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