【上車攻略】4月交投回升有追價現象，林一鳴：上車宜選港島市區舊樓

近期新聞經常出現樓市出現減價成交及租金回落的報導，傳統智慧教落樓市表現滯後股市，隨著本港新冠肺炎確診個案回落，加上各國股市跌勢回穩，本港恆指亦逐步修復早前跌勢，樓市會否很快便補回之前的跌幅？還是用家可以慢慢等待「沙士價」出現執平貨？

資深投資者林一鳴接受本網訪問時直言，如果到市場上看看，會發現本港樓市並沒有如市民所想像的「因為肺炎疫情而跌得好急」。他表示，自去年中反修例示威開始後，本港樓價的確回調了大約5-8%，但到10月份時基本上已經跌定回穩，樓價在600萬元附近的單位甚至價錢有所回升。

農曆年後新冠肺炎疫情蔓延，林一鳴指大價單位僅下跌約3-5%，細價單位甚至「有升」，因此肺炎疫情對本港樓價的影響不是太大，但坦言因為疫情令睇樓活動減少，交投較為淡靜就是真的，但4月有復活節長假期，看到交投已開始活躍，部分價錢介乎600-1000萬元的單位甚至出現追價現象！

林一鳴解釋，由於政府過去多年推行多次樓市辣招，用家換樓減少，樓價介乎600-1000萬元的單位放盤供應大減，加上政府去年10月放寬按揭成數限制，樓價800萬元以下的單位最高可以做9成按揭，1000萬元以下單位亦可以做最高8成按揭，變相釋放需求，在供求不平衡的情況之下，這個價位的單位便會出現追價現象。

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等「沙士價」執平貨不可能

那是否意味「蘇州過後冇艇搭」，用家想上車就要加快入市？林一鳴則表示，預期疫情過後本港樓價將出現橫行格局，因為始終過去多年本港樓價已累積一定升幅，難以再大升，但同時要大跌亦不可能。他指市場上少有看見因為肺炎疫情而大幅劈價的個案，議價空間亦最多是1-2％，而且香港人有了「沙士」的經驗，加上大部分業主持貨力強，用家想等「沙士價」執平貨是不可能的事，預期樓價年內最多是有幾個百分點上落。

如果決定入市上車，哪一類的單位防守力較強？林一鳴建議上車宜選市區樓，最好是港島區並近地鐵站，例如是康怡花園，樓齡舊一點也沒所謂，但要選面積大一些的兩房單位，這類單位需求較高，防守力較強，同時應避開納米新樓。

至於經濟前景不明朗，本港或會出現減薪潮，失業率有機會上升，林一鳴建議市民如承造按揭，最好是跟足金管局指引，現時銀行新批按揭多數實際上最多只做6-7成按揭，但相反新盤提供的「呼吸plan」則十分危險，這些按揭計劃三年後利息甚至高到以銀行最優惠利率 （P，介乎5-5.5%）計算，利息開支相當高昂，而且除非樓價三年後有幾成升幅，否則較難轉按予傳統銀行。

Text by BusinessFocus Editorial