按揭支援僅帶來短暫刺激　疫情及經濟下行將影響樓市長期走勢

• 社會衝突尚未完全平息，加上疫情爆發，影響第一季住宅成交量按季下跌了21%；
• 個別受歡迎屋苑的價格繼續按季回落，下調幅度介乎4-8%；
• 物業投資市場幾近冰封，大額交易宗數按季下跌六成，成交額下跌76%，皆為過去十年來最低紀錄。                                           

香港，中國 - Media OutReach - 2020年3月11日 - 全球領先的房地產服務商戴德梁行今日指出，本港樓市踏入2020年後買家入市增多，氣氛原有改善，但新型肺炎疫情爆發，為本港帶來另一波衝擊。首季住宅成交量及金額都較上季下跌，預料疫情及經濟下行將繼續影響樓市的前景。物業投資市場的交投量及金額亦跌至十年新低，市場觀望氣氛濃重，買賣雙方欠缺成交動力，是令市況寂靜的主要原因。

近月社會衝突稍為平息，加上政府宣布放寬按揭的措施，以及中美貿易談判在一月初達成首階段協議，刺激樓市氣氛轉好，據香港政府的住宅物業臨時買賣合約數字顯示，1月份數字為2,762宗，按月下跌13%，及至2月份則升至3,572，按月升29%。

戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻先生表示：「2月份數字反映住宅交投回升，二手市場尤其活躍，乃是由於樓市受到多個短期的利好因素支持所致。不過，隨著新型肺炎疫情擴散，以及環球經濟表現出現更多變數，預料3月份的住宅成交數字只會略高於2月水平，達3,900宗，整個首季的住宅成交量料為10,234宗，按季下跌21%，亦是自2016年首季以來最低住宅成交量。」

據政府私人住宅價格指數顯示，樓價自去年12月起已連跌兩個月，1月份指數自年初微跌0.1%，惟預料在疫情影響之下，2月份指數會錄得更大的跌幅，但隨著樓市成交回升，3月份指數有望回復平穩。個別受歡迎中小型屋苑價格方面，如沙田第一城及太古城等中小型住宅，以及貝沙灣及君臨天下等豪宅的價格，其3月份價格已自本年年初下調了約4-8%。

陶先生表示：「鑑於香港已步入技術性經濟衰退，本港失業率料升至5%以上，加上外圍經濟環境的前景亦不佳，在這種背景下，預料樓價將進一步下調。不過，樓價應不會重返香港對上一次出現失業率達5%時的水平，由於土地及房屋供應嚴重短缺，加上息口走勢向下，政府又推出放寬按揭的措施，目前樓價實在難以大幅回落，惟這也代表目前業主的負擔能力更遜昔日。」

「然而，新型肺炎疫情每日仍在變化，雖然普遍認為疫情有望在下半年稍為平息，但經濟方面的影響卻會更為長遠，預料待有更多商舖及企業結束營業，經濟衰退情況將會加劇，長遠會為本港樓市帶來負面的影響。相比2003年沙士疫情過後，由於當時本港樓市已經歷了六年的下行狀態，正從谷底回升，加上政策扶持，市況反彈明顯；惟今日市場正進入下行周期，暫亦未知有沒有相關扶持政策，故後市走勢將難以完全基於沙士經驗來作判斷。」

肺炎疫情及買賣雙方按兵不動，令物業投資市場幾近冰封。截至3月中，物業投資市場僅錄得17宗1億港元或以上大額交易，按季下跌了60%，總成交金額暫為40億港元，亦較上季大幅回落76%。

物業類型方面，豪宅仍然佔大宗交易的最大佔比，達70%，其次為工業物業（18%）及分層寫字樓（12%）。本季工業物業吸引不少投資者青睞，跟飽受疫情及社會衝突雙重打擊而乏人問津的商舖物業形成強烈對比。

戴德梁行香港資本市場部執行董事高偉雄先生指出：「近月市場上買賣雙方出垷膠著，一方面投資者不是保持觀望，就是希望趁低吸納，但業主方面卻因為目前低息率而沒有太大壓力需要割價求售，這解釋了市場淡靜的原因。肺炎疫情只是加重了市場上各方的觀望情緒，但它亦令投資者看到新的物業投資機會，例如由於疫情改變了人們購物及辦公的習慣，令數據中心等工業物業的需求大增，吸引到投資者注意。疫情下遊客數目大減，影響酒店業的收入，部分業主或面對較大財政壓力需要放售其酒店物業。再者，本港投資者因應疫情及經濟前景而向海外市場分散投資，同樣地，內地的投資者也會分散投資，大多會以香港市場為目標。上述趨勢有望為本地物業投資市場帶來更多成交機會。」

戴德梁行

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