【BF專欄】論樓市：不同入息及息率下的可支配收入

By 小龍 on 16 Aug 2018

劉君明(小龍)- 著名江恩理論圖表專家，在某新加坡大行擔任聯值董事，負責帳戶股票委托操盤，股票買賣及財富增值工作等。以筆名「小龍」於經濟日報集團智富雜誌，Wealth Hub睿富及民衆財經台等發表分析。多次獲經濟日報集團智富雜志及香港大學專業進修學院邀請分析演說。致力分析經濟及股市周期理論，一次又一次命中大市大型的轉角，包括但不限: 2015年6月見頂，2016年2月及6月見底, 2017年牛市等。幷在香港出版多本暢銷書，包括「小龍江恩轉勢日」及「江恩周期與和諧交易」。獲中國內地多間出版社邀請出版江恩理論及技術分析的書籍等，包括「港股實戰入門及技巧」。多次舉行講座及課程，學生範圍香港，臺灣，新加坡及馬來西亞及內地。

筆者曾經提出如果未來樓市出現下跌，可能會出現利率一路上調，而樓價一路下跌的現象。首先筆者在網上資料整理出過去19年的平均按息的圖表，讀者可見最高利率為1997年10.9%，而最低是2010年的1.16%。

本港家庭住戶入息中位數為2.76萬元，而按個人職業劃分，專業人員月入中位數更增至4.13萬元。筆者相信如果要客觀地分析一般市民的負擔能力，較可取是計算不同的入息及息率下業主的可支配收入。在執筆時匯豐雖表示維持最優惠利率不變，但1個月同業拆息續升至1.6厘，3個月同業拆息升至2.01厘。這意味著用同業拆息(H)按的業主可能本月的供樓利率很大可能用封頂位(約P-3.1)去計算。或者本次美國加息香港或再一次不跟隨，但讀者留意因為目前香港按揭貸款主要是20-30年。目前全球包括了美國都展開了緊縮及加息周期，相信未來20-30年應該息口不會仍維持在目前水平。或者我們先將樓市會不會下跌這個因素放開一邊先不作討論。我們本次先作討論到底在不同的收入及利率情況下的承受能力。

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Source:http://www.cmoneyhome.com/article/1583/

本港家庭住戶入息中位數為2.76萬元，而按個人職業劃分，專業人員月入中位數更增至4.13萬元。同時過去十年的平均平均按息為4.2%，目前為2.15%，19年中最高的一年是10.9%。要了解業主的承擔能力，我們可以計算不同的收入及利率下，並扣除一般統一約$5000的固定開支(差餉及管理費)，看看業主在扣除供樓之後的可支配收入。當然我們在此因為方便計算，不會考慮通漲，工資上升及壓力測試。

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讀者不難想像$27,600那一組，即使7成按揭成數下，以2.15%的利率扣除$5,000基本洗費，每月餘下的可支配收入不多。而在9成按揭成數下，一旦加息至4.2%的十九年平均數，每月只餘下2000元。$41,300那組代表專業人員的月入中位數又如何?讀者不難發現在7成按揭成數的情況下的可支配收入仍有分別$20,459及$15,761，惟讀者留意$20,459及$15,761在目前一般三人家庭來說即是每月餘下約$5000-7000(事實應該更少，因為水電，上網等基本洗費仍未計算在內)。但在表中最多人忽略是本金及利息總支出，以4.2%的7及9成按揭成數分別計算的總支出是$7,393,940及$9,506,494。如果收入$41,300每月全數去供樓，要幾耐才可以供斷9百萬的樓？答案是19.1年。