【BF專欄】美國觸目驚心的貧富懸殊（下）：矽谷樓價高企的原因

3. 矽谷房價高企的緣由

分析宏觀房價的高低，無外乎看三大因素：地、人和財。所謂「地」，即可供建樓的土地面積。「人」，即人口淨流入或淨流出的情況；「財」，即當地的行業結構和經濟狀況。

（1）地少

矽谷，是三藩市市和聖荷西市之間，一塊30英里長、10英里寬的狹長地帶。氣候宜人、風景優美，背靠太平洋海岸山脈，三面環山，中間還有一個空心大海灣。屬於水多、山多、平地少的地貌。

四十多年前，三藩市灣區成立了愛護環境組織，並把中半島約250平方公里土地劃為「中半島綠地保護區」。在這個區域，不可開發轉為商用。因此，可利用的工商業和住宅用地就更少了。

沿著280號高速公路，一路往南。公路以西，少有屋舍，都是起伏的山丘。艾瑪此次去的時候正是秋天，滿眼金黃，據說也因此加州被稱為「金州」（the Golden State）。

聽說，在春天的時候，漫山遍野都是綠樹野花，像刷了一層油彩一般。間或還能看到幾頭牛、幾匹馬在閒庭信步，悠然放牧。

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（2）人多

加州灣區屬於地中海式氣候，冬暖夏涼，天氣溫和，又不像洛杉磯那樣乾燥、炎熱。非常適宜居住。

根據維琪百科資料，加州占地42.4萬平方公里，人口3925萬，是美國人口最多的州，平均每8個美國人裡就有1個住在加州。

三藩市灣區占地8萬平方公里，人口卻有700多萬。也即4%的加州土地上，集中了將近20%的加州人口。其中，聖荷西正是加州人口最密城市第三名。

全美人口平均年增長 0.8% 左右，加州卻以 1% 左右快速增長。聖荷西隔壁的聖塔克拉拉縣（Santa Clara）每年的人口增長率更高達 1.6% 。

美國人大多習慣住兩層小樓的低密度建築，少有中國城市常見的高層公寓樓。美國土地屬於永久私有產權，很難如中國一樣方便拆了重建。因此那些早期發展起來的地區，單位土地面積容納的人口非常少。新建的樓宇，也由於地處地震帶，建得不高，容納不了太多人。

居住土地有限，人口卻不斷增長。房價節節攀升，不難理解。

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（3）經濟暢旺

20世紀末，矽谷曾經創下了平均每五天就有一家公司成功上市、每天產生超過60個百萬富翁的神話。1995年開始，伴隨科網股爆破，矽谷曾有一段時間低迷，房價一度跌了超過20%。

如今，美國經濟復蘇，高科技企業再一次在矽谷高速擴張。大量的矽谷員工因持有公司股票，隨著公司上市而一夜暴富。2004年，Google上市，上千名員工因持有公司股票而成為百萬富翁；2012年，Facebook上市，又一次把上千名碼農推上了百萬富翁俱樂部的寶座。這些新晉富翁，快速地拉高了當地的消費水準，房價則是最直接明顯的體現。

大量懷有科技夢想的年輕人，從全世界各地蜂擁而至，加上斯坦福大學在經濟、金融、電腦等學科的大幅擴招，導致矽谷的房價借著這股東風節節攀高。

4. 攜全款買房的中國炒房團改變戰局

近年來，中國投資者攜全款在世界各地買房。矽谷這個有良好校網、又聞名遐邇的科創勝地，自然成了目標之一。

在中國，通常買房的步驟是：選喜歡的區域、看樓盤、選戶型、簽約、過戶。整個過程中，房產仲介的作用不大。

在美國，房產仲介確是一個非常重要的角色。

買房的基本步驟如下：找房產仲介溝通需求、去銀行開據貸款合格證明（如需貸款）、看房選房、給業主出價（房屋賣價只是參考，業主會在眾多報價中選擇對其更有利的買家)、找協力廠商評估房屋狀況、根據出具的報告與業主再次談判、簽訂合同、檢查房屋、辦理貸款、過戶。

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出價環節非常有技巧，報得過高，容易吃虧，出價太低，卻會喪失購買機會。因此，這一環節，很考驗仲介的專業能力。仲介需要非常熟悉房子周圍的環境、目前的市場價值、綜合評估房子情況，給出有競爭力的出價建議。

美國的房產仲介分賣方仲介和買方仲介。傭金都由賣方支付，一般在6%左右，由賣方仲介和買方仲介拆賬。

矽谷，與美國其他地區的樓市不同，屬於供不應求的賣方市場。經常出現，一家有房百家求的情況，出價比要價高十幾萬完全不出奇。

很多中國買家都是全款買房，如需要通過貸款，一般要等待30-45天。因此，需要貸款的本地人就變得非常弱勢。

下圖是近一年內，聖塔克拉拉縣的房產成交資料。綠色線為成交價相對於報價的增幅，柱狀為成交的天數。

從表上可以看到，2017年8月時，成交價比賣家報價高出了10%。也即，如賣家報價100萬美金，最後成交價達到了110+萬美金。

表上還可以看出，自2017年2月以來，房產成交的平均時間大幅度縮減，可見越來越多的購房者選擇了全款買房。

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艾瑪一位在矽谷的朋友，剛開始打算貸款買房。試了幾次，都被別人搶了先。不得已，東拼西湊了一大筆錢，參與了全現金報價。

當時，他在Sunvale看中了一間20+年樓齡的2層獨立屋，業主報價89萬。在仲介的建議下，他提交了108萬美金的全現金報價，溢價了21.3%。

後來，仲介告知，總共有將近50人查看了這套房的賣家披露資訊，有23人出了價，其中11份是全現金報價。而這11份中，7位是東亞買家，4位是印度買家。

難怪，在矽谷，積體電路的代號“IC”，又特指Indian and Chinese，可見中國和印度工程師在矽谷已占了很大的權重。

而他出的溢價21.3%的全現金報價，只在所有報價中排名倒數第六。最後成交價高達121萬。

失望之下，他轉去在離矽谷核心區有些距離的Fremont買了期房。地產商僅起了地基，等了一年後，方能入住。

因此，居大不易！不僅在香港、在北上廣深，所有國際大都市大抵都如此。

再有就是，中國大媽惹不起！好想當大媽！

（本文經由博客艾瑪授權轉載，並同意BusinessFocus編輯文章與修訂標題。文章內容為博客個人意見，不代表本公司立場。）