近170年歷史古蹟舊赤柱警署商業招租總樓面約7,104平方呎須交保育建議書兼禁續租禁做銀行及投注站是何解？

By Layne Wong on 05 Nov 2026

建於1859年、有近170年歷史的全港最古老警署「舊赤柱警署」，由政府產業署於11月5日再次招標出租。這座總樓面約7,104平方呎的法定古蹟，過往曾租予超市營運，但被批評與古蹟格格不入，甚至被形容為活化「黑歷史」。今次政府重新招租，雖容許作餐飲、零售或文化展覽，但加入多項嚴格條款，規定投標者必須先獲古物古蹟辦事處接納「保育建議書」方可進入租金競投，且租期固定、不得續租及嚴禁分租。在商業營運成本與嚴格古蹟限制下，如何兼顧庫房租金收益、商戶回本空間與市民參觀權益，成為各界焦點。

先審保育建議書再看租金出價嚴格限制用途與工程改動

據資料，舊赤柱警署曾先租作為餐廳，之後兩度被出租作超市，包括：2002年至2018年：由惠康超級市場承租，當時月租按總收入6%或最少13萬元計算。2018年至2021年：由百佳超級市場承租3年，當時每月租金約為23.4萬元。

據政府產業署資料，位於赤柱村道88號的舊赤柱警署，地盤面積約4,790平方呎，總樓面約7,104平方呎。招標文件對物業設嚴格用途限制，只可作零售店、服務業、餐廳、展覽、會議廳及康樂或文化用途。在評標程序上，承租人受《古物及古蹟條例》規管，投標者必須提交「保育建議書」；獲古物古蹟辦事處（AMO）接納後，政府才會考慮其租金出價，否則標書直接作廢。

中標後的營運與裝修門檻亦極高。古蹟範圍內任何挖掘、建築、裝修、改動、拆卸甚至修剪或砍伐樹木，均須預先取得古物事務監督（即發展局局長）經古蹟辦發出的許可證，並獲產業署同意。租戶嚴禁改動主體結構與承重牆，外牆及天花亦不得加設固定物。此外，合約列明租期固定且不得續租，期滿須交還空置管有權，且處所僅限自用，嚴禁分租或轉讓。

特別限制：唔准做銀行及投注站

招標文件除常規禁止辦公室、酒店、住宅、廟宇、貨倉、棺木店及厭惡性行業外，亦點名禁止「銀行」及「場外投注站」。有熟悉銀行業人士表示，背後實有建築改動與文旅定位的雙重考量：首先是建築改動風險。銀行與投注站對保安監控、電子系統及品牌辨識要求極高，進駐需加設保險庫、大量屏幕與密集佈線，極易在百年古蹟內鑽牆鑿地，破壞槍房圓拱天花等早期結構；其強烈的發光招牌亦違反外牆嚴禁加設固定物的規定。

其次是文旅規劃定位。政府期望將這座最古老警署塑造成具互動性的公共空間，餐廳與展覽可吸引人流、為赤柱海濱注入活力；相反，銀行與投注站功能封閉且客群單一，無助古蹟保育推廣與觀光，因而被杜絕進駐。

曾作超市惹黑歷史批評固定租期考驗商戶前期投資回本

舊赤柱警署過往出租作超市，曾遭詬病破壞古蹟氛圍，被視為「黑歷史」。學者指出產業署以往多以「業主」思維招租，缺乏保育視角，建議承租機構善用歷史特色宣傳，避免建築淪為純商業賣場。然而對文旅營運者而言，嚴格限制亦帶來沉重成本。古蹟改建需耗時申請各項許可，且在不准觸動結構、外牆與天花的限制下，通風、照明及餐飲設備成本遠高於一般商舖。加上租約硬性規定「租期固定且不得續租」，又嚴禁分租分攤開支，中標商戶必須在單一租期內完全收回保育規劃與裝修投資，大幅壓縮了經營與回本彈性。

保留百年前槍房圓拱天花與壁爐公眾能否免消費入內仍待釐清

舊赤柱警署的核心價值在於其深厚歷史痕跡。這座建於1859年的兩層高建築物簡樸典雅，飾有古典柱廊，曾是港島南端軍警聯合前哨站；日佔時期被日軍徵用為分區總部並加建殮房，戰後重回警隊使用至1974年。物業至今仍保留百年前槍房的磚砌圓拱形天花及壁爐等珍貴早期結構。正因這些歷史元素極具價值，商業招租後的公眾參觀安排備受關注。目前招標文件雖要求提交保育建議書，但未見列明是否強制設立免費開放時段、導賞或劃定公共參觀區。若最終改作餐廳或零售店，一般市民能否免消費入內欣賞槍房圓拱天花與壁爐，仍有待政府公布合約細節釐清。