領展低沽澳洲物業 6年作價縮水34% 後王國龍時代如何清算？股民怎麼辦？一文拆解未來領展走勢關鍵

By Johnny Zhu on 22 Jul 2026

領展房地產投資信託基金（0823）宣布出售悉尼100 Market Street 一半權益，作價較2019年原始收購成本明顯縮水逾三成，既反映海外寫字樓估值，受高息環境及辦公需求轉弱拖累，亦象徵後王國龍時代正式啟動資產重整。領展由過往積極海外擴張，到如今減持非核心資產、回籠資金及加強基金單位回購，管理層正嘗試修正舊有資本配置路線；惟出售能否帶動股價重估，最終仍要視乎派息、資產淨值及核心零售業務能否真正改善。

100 Market Street 是領展在2019年底踏出海外的第一項收購，當年以6.83億澳元（約合36.49億港元）全購。若把原始成本一分為二，半份權益成本約3.415億澳元（約合18.245億港元），今次售價一半業權，作價約2.26億澳元（約合12.4億港元）。換言之，物業現值大約4.52億澳元，較2019年12月6.83億澳元的買入價，低約33.8%。不過，相關比較只反映交易作價，未計六年間租金收入、匯率、資本開支及公平值變動，不能直接等同會計虧損。

交易完成後，領展仍持有物業權益，仍會提供資產管理服務。所得淨額約2.23億澳元，主要擬用於基金單位回購，以及重新投放於亞太區核心零售資產。

領展在2026年4月已開始出售海外資產，悉尼項目是當年王國龍管理下的「海外第一購」，如今逐步清理資產，亦代表新管理層開始公開修正昔日全球擴張路線。

領展執行董事兼首席投資總裁宋俊彥表示，是次交易體現領展積極優化資產組合、審慎推進資本循環的策略，專注於發揮在亞太區持有及管理零售資產的核心優勢。交易讓集團引入新的資本夥伴，降低相關投資比重，同時繼續按協議為項目營運提供管理服務。

錯不在物業差，而在買得太貴、買得太偏？

100 Market Street 並非陷入營運困境的劣質資產。物業位處悉尼核心商業區，樓高10層，可出租面積約28,339平方米，出租率達100%，租戶包括大型企業。領展今次並非被迫賤賣空置樓，而是主動把成熟資產由全資持有改為合營模式。

問題出在收購時點與資產類別。2019年底購入時，全球息率仍低、寫字樓估值處於高位，管理層當時強調資產能帶來穩定收入、資本增值及有限下行風險。其後疫情改變辦公習慣，加上全球加息令資本化率上升，國際甲級寫字樓估值全面重定價。領展買入的不只是悉尼地標，更買入了舊辦公模式最昂貴的尾聲。

從交易結構看，出售一半而非全部離場，領展先回籠資金，再引入長期機構夥伴，換言之，管理層不是否定物業本身，而是否定以全資、重資本方式持有海外辦公室的舊邏輯。

領展六年境外併購暴露三大問題

2019年至2024年間，領展由深圳、上海、廣州一路買到悉尼、倫敦及新加坡，資產類別亦由民生商場擴至甲級寫字樓及物流倉。單計較大型境外交易，投入金額已達數百億港元。表面上是地域及收入來源多元化，實際上卻令管理層同時面對不同租務周期、利率環境、匯率、監管及營運模式。

首個問題是太高估自己的能力。領展最強項原本是香港社區商場、停車場及高頻民生消費場景，相關資產具穩定人流、租戶分散及主動資產管理空間。海外CBD寫字樓的回報邏輯與領展原有優勢並不完全相同。

第二個問題是資本紀律滯後。2022年底，領展以約125億港元購入新加坡裕廊坊及 Swing By 組合，是歷來最大單筆海外交易。2023年隨即進行1供5供股，集資約188億港元。版圖急速擴張、資金需求上升，最終仍要由基金單位持有人「埋單」，反映舊策略對資產負債表造成壓力。

第三個，「退出規則」模糊。一旦利率及辦公需求逆轉，缺乏明確退出框架，便容易由長線投資變成被動等待周期回暖。

雖然說責任亦不宜全數歸到單一行政總裁身上，因為大型收購涉及管理層集體決策、董事會監督、估值顧問及市場周期判斷，但真正需要檢討的是領展過往以資產規模及地域覆蓋衡量增長，是否忽略了每個基金單位的回報。

股價短線有催化中線仍要看派息

對基金單位價格而言，若領展在資產淨值大幅折讓時回購基金單位，理論上可提升每個基金單位的資產淨值及未來派息承載力。

以7月22日收市價39.66港元，以及2026財年每個基金單位資產淨值57.75港元粗略計算，折讓約31%。在大折讓水平回購，通常比以接近資產淨值買入新物業更具增值效應。

不過，單靠今次約12.4億港元套現，未足以扭轉基本面。2026財年領展收入按年跌2.0%，物業收入淨額跌3.7%，每個基金單位分派跌6.9%至253.61港仙，資產淨值亦跌8.8%，淨負債比率升至23.9%。股價能否持續重估，仍取決於香港租金回升、內地資產止跌、利息成本下降，以及回購能否真正抵銷分派下滑。