港樓「麵粉價」漲屬好兆頭

樓市從去年低位反彈，在需求日增的市況下，政府亦順應氣氛加碼推地。新財政年度賣地表將推出9幅住宅地，預計可建約6,650伙，潛在供應量按年大幅回升近50%。 

屬今財年首幅招標的東涌第106A區住宅地共收到6份標書，反應較去年初毗鄰106B區地皮的4份標書為佳。最終地皮爆冷由老牌建築商安保工程旗下的極好有限公司，以16.27億元力壓新地、信置等五大知名發展商，每呎樓面地價高達3,051元。與新地去年2月投得的毗鄰地皮每呎地價僅1,501元相比，兩地相隔約15個月，地價大幅翻倍。業界預計項目日後落成呎價需達1.6萬元，而目前同區二手呎價僅約1.1萬至1.2萬元。 

今次東涌地皮競投踴躍，地價升幅遠超預期，反映市場對後市具信心。現貨樓價反映的是現在的市場供求 ，而地價正是反映發展商對3至5年後落成時的樓價預期；當一手貨尾大減，供應壓力緩解時，發展商看好未來「麵包」（樓價）會升值時，自然更願意出高出一倍的價錢去「搶麵粉」，形成地價升幅遠快於樓價現象。

地價回升，必然推高未來樓盤（麵包）的成本，發展商在定價時自然會反映這部分壓力，令樓價中長期走勢向上。這種「麵粉效應」往往被市場視為樓市即將迎來新一輪牛市的先行訊號，除了吸引投資者加快入市，二手買家亦開始湧現追價現象，與發展商的高價搶地形成連鎖效應，進一步帶動整體樓市氣氛全面升溫。 

近期一手市場交投活躍，今年頭五個月半，新盤成交量已率先突破1萬宗大關，同時帶動一手貨尾量連跌四季，今年首季降至不足1.7萬伙。本港經濟復甦勢頭強勁，失業率維持低位、消費市道回暖，無疑為市場注入強心針，相信今年發展商高價搶地情況勢陸續有來。