已故賭王何鴻燊遺產地盤大劈價！ 尖沙咀金巴利街地皮4700萬易手 折讓近半 揭示商業地產仍深陷寒冬

已故賭王何鴻燊家族持有的尖沙咀金巴利街20號商業地盤，放售約一年後終以4,700萬元易手，成交價較最初意向價8,800萬元累減47%。以每呎樓面地價僅2,777元成交，呎價甚至低於建築成本（現時成本每呎高達4,000至5,000元），揭示核心區商業地產正面臨嚴峻的「價值重估」壓力。連賭王遺產地盤都要「半價」大傾銷，現時入市究竟是千載難逢的「撈底」良機，還是徒手接飛刀的危險陷阱？

尖沙咀地盤較叫價累減近半

已故賭王何鴻燊家族持有的尖沙咀金巴利街20號商業地盤，放售約一年後終以4,700萬元易手。該地盤面積約1,410平方呎，屬單邊地盤，最高可建建築面積約16,920平方呎。項目位處尖沙咀核心地段，鄰近尖沙咀港鐵站B2出口，區內零售、餐飲及娛樂配套多元，向來深受本地居民及國際旅客歡迎。

物業自2025年3月由遺產管理人委託推出，最初叫價8,800萬元，一直未獲承接；今年1月大幅降價至5,000萬元，最終仍要再減300萬元，累積減幅達47%，近乎「半價」出售。以成交價計算，每呎樓面地價僅約2,777元。

值得對比的是，毗鄰的金巴利街18號地盤，本月市傳以約7,500萬元售出，每呎樓面地價料逾4,400元。同區兩幅地皮地價相差近4成，反映即使在同一街道，買家對不同地盤的出價亦出現明顯分化。 

負責放售的世邦魏理仕（CBRE）表示，該地盤以私人協商形式、按「現狀」及交吉方式出售。所謂「交吉」，即地盤現時空置、缺乏即時租金收入，在淡市中較難吸引買家，往往是降價幅度最大的物業類型。

8萬元買入半世紀升值逾500倍

這幅看似尋常的尖沙咀地皮，背後承載半世紀香港政經變遷。資料顯示，該地皮最初由已故賭王何鴻燊與港英時代政商名人羅保爵士（Sir Roger Lobo）共同持有，各佔一半業權。1970年，羅保將其一半業權以僅8.25萬元售予何鴻燊，自此賭王全資擁有該地盤。以當年不足10萬元成本對比今日成交價，即使大幅劈價，半世紀間資產升值仍超過500倍。

羅保爵士曾擔任立法局首席非官守議員，在港英時代極具影響力。該地皮業權變遷，可謂一部濃縮的香港政商史。

 何鴻燊於2020年5月離世後，地盤納入其遺產，交由畢馬威會計師事務（KPMG）所擔任遺產管理人。值得留意的是，長房女兒何超賢曾就任命提出異議，要求加入自己信任的人選共同管理，惟法院最終裁定採納獲大多數家族成員同意的方案，由畢馬威單獨擔任遺產管理人。當時法官在判辭透露，何鴻燊生前未有訂立遺囑，根據何超瓊的估算，遺產涉至少17.2億元，何超賢則估算逾110億元。 

建築成本高過地價揭示市況嚴峻

尖沙咀金巴利街20號地盤以每呎樓面地價2,777元成交，在現今建築成本動輒每呎四、五千元的環境下，已出現「麵粉平過麵包」的現象，反映發展商對後市利潤預期極度保守，高息環境下不願高價入市。

高力（Colliers）香港最新《2026年香港物業市場展望》報告指出，2025年下半年寫字樓市場情緒顯著回暖，全年淨吸納量錄得正173萬平方呎，為2018年以來最高，惟整體空置率仍高達17.5%，受龐大存量與激烈競爭影響，整體租金預計再下調約3%。

事實上，工商舖蝕讓潮早已蔓延。今年2月，市場出現至少6宗蝕讓個案，尖沙咀首都廣場一個「劏舖」更以極端低價119萬元售出，較2014年購入價大幅貶值逾83%。美聯工商舖行政總裁黃漢成當時呼籲政府進一步放寬工商舖按揭成數至最高7成，並將印花稅由8.5%降至4.25%，以挽救疲弱的商業投資信心。

Text by BusinessFocus Editorial

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