普縉集團 李雋傑：九龍牛頭角彩霞道住宅地皮估值約12.2億港元

香港 - Media OutReach Newswire - 2026年2月3日 - 九龍牛頭角彩霞道住宅用地(新九龍內地段第6675號）將於本週五（二月六日）截標，地盤毗鄰彩頤居、彩霞邨及淘大花園，前身為瑪利諾中學的空置校舍，現時用作香港海關訓練及青年發展中心。普縉總監 (估值及諮詢) 李雋傑預料每方呎樓面地價約為約 4,300港元，地皮總值約12.2億港元。

九龍牛頭角彩霞道的地盤面積約33,713平方呎，指定作非工業（不包括倉庫、酒店及加油站）用途，項目最低樓面面積為182,052平方呎，而作私人住宅用途的最低及最高的樓面面積分別為151,708平方呎及252,846平方呎，非工業（不包括私人 住宅、倉庫、酒店及加油站）用途部分的最高樓面面積則按照賣地條件中的相關條款計算。賣地章程內設有最低單位面積280平方呎的要求，同時並沒有針對項目最大上蓋面積、層數及高度的條款限制，發展商應參考其他相關政府部門針對以上方面的有關規限。項目發展期止於2031年12月31日。

除此之外，根據賣地章程，中標者需滿足多項賣地條款，其中包括：

1. 自費拆卸地盤內的現有建築物（但不包括地盤內靠北面彩霞道一帶現存由中電擁有的一個變電站和地盤內西面的管道、突出築建物）；
2. 於指定日期前鋪設地盤東面彩霞道一帶範圍作公眾道路用途，並及後交還政府；
3. 地盤內靠西南一帶的位置被劃作非建築範圍，該範圍內不得有任何構築物並須指定作公共地方的一部分，中標者須自費負責其管理及維修；
4. 地盤內靠彩霞道一帶被劃作空氣敏感帶，牽涉到該範圍的構築物在設計上須得到環保署的批准；
5. 地盤內靠西一帶被劃作渠務專用範圍，牽涉到該範圍的構築物在設計上須得到渠務署的批准；
6. 就發展項目提交噪音、渠務及排污影響的評估報告。

城規會早前修訂「牛頭角及九龍灣分區計劃大綱草圖」，把地皮由「政府、機構或社區」地帶改劃為「住宅（甲類）4」地帶。據城規會文件顯示，項目擬建1座30層高住宅大廈，另含4層平台及2層地庫私人停車場，並設有零售設施，預料可提供約420個單位並容納1,092人入住，目標項目可在2031/2032年完成。

李雋傑表示，地皮位處於牛頭角/九龍灣區，區內配套成熟，德福花園 / 東九文化中心均屬步行距離之隔，惟地皮前後多數為舊式樓宇以及一眾公共屋邨，景觀難有保証，預期項目設計走大眾路線。考慮到地皮面積較小以及中標者不需負責興建政府設施，投資風險將稍微降低，假設以住宅加基座商場作發展，李雋傑對上述住宅用地估值為每平方呎樓面地價為約4,300港元，地皮總值約12.2億港元。Hashtag: #普縉集團 #賣地 #估值

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