【Wendy全球樓行】英國豪宅稅落實 業主擬加租彌補損失 減息令英國樓市破頂 無殻蝸牛想轉租為買

英國樓市過去一年在「高位橫行」中破頂，再加上利率回落、「豪宅稅」落實，有報道指，有業主有意將增加的物業稅轉嫁給租客，令不少租客考慮轉租為買，英國樓價2026年有望上升2%。

樓價續創新高 息口高峰回落

Halifax 數據顯示，2025 年底全英平均樓價約299,892英鎊(約313萬港元)，按年僅升 0.7%，但仍成功推高至歷史新高水平。 樓價雖然冇「爆升」，但在高位企穩，反映市場並未明顯轉冷，只是升勢較為牛皮。

同一時間，利率環境明顯改善。英倫銀行自 2024 年起多次減息，將政策利率由此前兩年的高位逐步向下，及至 2025 年底已降至約 3.75%，創近三年新低，各位業主按揭供款壓力比高峰期明顯有所紓緩。 對用家及長線投資者來講，「息口見頂回落」比「樓價微升」更關鍵，因為每月供款實際負擔才是影響入市與否的關鍵。

由印花稅到「豪宅稅」

2025 年上半年，英國市場焦點落在 4 月 1 日起生效的印花稅門檻上調，觸發一輪「趕限期上車潮」，不少準買家提早入市，以免日後多付印花稅，交易量短期放大。

踏入下半年，財相 Rachel Reeves 再拋出重磅措施，對估值超過 200 萬英鎊的住宅物業徵收年度「高價值市政稅附加費」（High Value Council Tax Surcharge），坊間俗稱「豪宅稅」。即是樓價介乎 200 萬至 500 萬英鎊，每年要額外交約 2,500 至 5,000 英鎊稅項；超過 500 萬英鎊的物業，每年附加稅約 7,500 英鎊。

對不少持有高價物業的業主來說，該筆開支不算「爆煲」，但亦足以令現金流收縮，部分份業主已考慮將新增稅項轉嫁租客，以調高租金彌補缺口。

供樓平過租樓

過去幾年，英國租金節節上升，不少英國家庭「想買樓又唔敢買」，被迫繼續租樓捱貴租。如今，在利率下調、部分地區樓價升勢放緩的情況下，供樓與租樓的支出差距明顯收窄，個別城市甚至出現「供平過租」的情況。

當豪宅業主試圖將新增的物業稅轉嫁至租客，等於把租樓成本再推高。對已經儲到首期、且有穩定收入的租客來說，一旦盤源充足、議價空間增加，轉租為買就變成一個更認真被討論的選項。

2026 樓價溫和向上

大型房地產平台Rightmove 預期，2026 年全英樓價將上升約 2%，但強調這仍然會是「買家主導」的一年，因為市場盤源充裕，買家的議價能力較幾年前為高。 首次置業人士如能儲夠首期，在利率回落之下，財務壓力相對可控。

另一平台 Zoopla 則估計，受惠於減息效應，2026 年初將迎來一輪買家「重返市場」的浪潮，預測全年平均樓價升幅約 1.5%，而英格蘭中部及北部、蘇格蘭和北愛爾蘭等相對「親民價」地區，升幅有望超過 2.5%。該區域樓價基數較低、租金回報率較高，加上生活成本相對倫敦溫和，對自住兼投資的買家尤其具吸引力。

英格蘭北部老牌代理行 Ryder & Dutton 更看好 50 萬英鎊以下物業板塊，認為該區間受惠於按揭門檻較易負擔，加上減息，有望錄得 2至3% 價格升幅。 對於預算有限、但希望入場英國樓市的買家而言，這個價位亦正是較容易「落手」的區段。

Wendy全球樓行

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