【林祖專欄】五級火的反思 大維修有必要嗎？樓市下跌周期難逆轉 港樓將持續對金價貶值

跟很多香港人一樣，看到大埔宏福苑那場火災，小弟這兩星期心情都十分沉重。看了很多分析，都不斷重複一些問題，卻少有提到一個關鍵重點：為甚麼宏福苑要做維修？如果不做維修，這場大火根本不會發生。

可能有人會馬上回我，這麼老的屋苑當然要維修呀！法律有規定呀！小弟想問，為甚麼樓宇老了一定要維修？為甚麼不能質疑法律的合理性？宏福苑要做維修，是因為2012年實施了一條強制驗樓的法律，該法律討論多年，直至2010年土瓜灣發生唐樓倒塌意外，四死二傷，才於立法會大比數通過立法。但是，事後調查發現意外是裝修工人誤毀主力牆所致，跟樓宇有否維修關係不大。

真正因樓宇老化失修做成傷亡，要數到1994年香港仔添喜大廈塌篷意外，導致1死13傷。類似意外，發生頻率很低，因為香港本身已有《建築物條例》授權屋宇署強制有危險的舊樓進行修葺及改善工程，想提高安全保障，加強執行相關條例即可。

不過，我們也要接受一個現實，無論如何加強，亦無法百份百避免意外發生，就像政府訂立各種交通法律，但每年仍有很多人死於交通意外，2024年88人死亡，已是歷史新低。為防範意外發生頻率不高，並且已有法律規管的樓宇老化失修問題，就要公帑資助，要業主花巨款強制驗樓，強制維修保養，最後卻因種種執法漏洞，導致一場更嚴重，更多人死傷的五級巨火，完全不值得，也不合乎社會治理成本。

正如我們不會為避免每年近百人死的交通意外，每隔一段時間就強制全民上交通安全教育課，每條馬路燈位都派督導員駐守，因為太過擾民了，管治成本也過高，有些事就是需靠人們自律，法律只是輔助。

1919年在清教徒政客推動下，美國曾實施全國禁酒令(Prohibition Era），最終也因規管成本過高，衍生更多問題，例如走私、黑市等，不得不取消。香港這些強制驗樓、強制維修的法律就像當年美國的禁酒令，站於道德高地看，原意是好，卻因執行難度高，變成多此一舉，沒事找事幹的擾民法律。全體香港人應該思考，是否繼續推行這些政策。

大埔五級大火後，很多人聚焦於維修工程背後的利益瓜葛，卻沒留意樓宇維修、翻新，其實是香港高地價政策構成的一個組件。雖然沒有系統的數據，但小弟翻看了一些舊新聞後發現，維修後樓價普遍都向上，例如北角賽西湖大廈，當年維修時樓價下跌了5%，但維修網一除下，呎價立刻上漲近一成。舊樓的維修翻新工程，令很多人從中獲利，但對比樓價、租金升值，其實只是小數目。

小弟曾於Youtube頻道拍片預測，週期循環下，香港樓價會對金價持續貶值，粗略估計會貶至每盎司黃金等值5呎藍籌屋苑，近幾年金價飛升，香港樓價持續下滑，正逐漸向這個目標推進，過去數月，樓市回暖，反映樓價走勢的中原指數升了好一陣，但大埔火災後，一下子回軟，上周下跌0.3%，結束三周連升。火災或已成為樓市轉捩點，未來維修成本將大增，政府規管將更嚴，勢拖慢舊樓維修，二手樓佔香港樓市交易六七成，未維修的舊樓將面對重大下行壓力，對整體樓市絕對利淡。

大埔火災的成因，香港輿論已分析很多天，找出了很多，但有一點無法解釋，就是諸多錯失、漏洞，為什麼會巧合地於宏福苑碰撞一起，形成巨災。經濟角度，對於香港樓市，這或者就週期循環的難以逾越，同一法例，在樓市上升週期是催化劑，在樓市下行週期卻變成了催命符。

林祖

免責聲明：本網頁一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關言論招致損失，概與本公司無涉。投資涉及風險，證券價格可升可跌。