東京辦公室租金一年漲1成 金融海嘯以來最大升幅 秘密為何?

隨著國際知名企業相繼落戶日本東京，加上日本當地各大企業搬遷至東京都心的優質地段，更展開人才爭奪戰，令當大型辦公室的需求不斷增加，甚至更出現競爭優質租盤十分激烈，令東京的辦公室租金在過去一年急升1成。

日本經濟新聞社總結2025年下半年度辦公室租金調查數據顯示，2025年下半年度東京現有辦公室的租金指數為168.89，較2024年同期上漲10％。而且升幅遠超目前日本的消費者物價指數（CPI）2％至3％的升幅，同時亦是2008年
雷曼危機前夕「小型房地産泡沫」時期以來的最大升幅，當年升幅達15％。目前租金水平亦處於2008年上半年以後17年來的高位。

而且三井住友信託基礎研究所預計，2025年上半年東京市中心辦公室的收益達1.85%，高於紐約的1.75%、新加坡的1.03%以及倫敦的0.86%。而且日圓匯率低水，目前辦公室租金仍有「相對較平」的感覺。根據仲量聯行(JLL)調查，若將世界主要核心城市的辦公室租金與雷曼﹑金融海嘯前的高峰相比，截至2025年4至6月，東京仍比當時低了約3成；相較之下，倫敦則高出約4成，紐約則幾乎重回高峰水準。東京辦公室的空置率或會持續偏低，直到2027年前後，未來租金上漲的趨勢將會加快。

不過東京租金高漲的背後最主要的原因是因早年的新冠疫情而一度縮減的企業規模，目前已日漸擴大規模，擴張辦公室及增騁人手。部份企業為了「搶人才」，除了提高工資之外，更提供地段優越、設施齊全的辦公室來提升工作吸引力。

其中最矚目的是Amazon Japan決定在「麻布臺HILLS」（東京都港區）設立新辦公室。「麻布臺HILLS」2023年開業，位於日本東京都港區虎之門五丁目，其中麻布台一丁目、六本木三丁目為一座大規模綜合商業設施，其主樓「麻布台Hills森JP塔」高325米為日本第一高樓。

另外，本田技研工業將於2029年把總部遷移至JR東京站前八重洲的新地標之中，東京車站前八重洲在2026年將迎來樓高51層樓的「TOFROM YAESU TOWER」的新地標，當中包括戶外展望台的「TOFROM YAESU THE FRONT」兩棟大樓更與東京車站接通。

另一日企本田(Honda)早於8月底將總部從臨時的東京虎之門辦公室，搬遷到東京八重洲，新總部單一樓層的面積是原本「本田青山大樓」的6.8倍之大。

此外，日企Kracie將於2027年將總部搬遷至JR高輪Gateway站前，預計於2026年開業的「THE LINKPILLAR2」。大型企業選擇東京都心區設置總部除了便利員工通勤，更希望借助核心區的大型辦公室來加深公司內部以及對外形象，從而與其他公司的合作，以推動公司發展。

張明珠

Sakura Japan & Global創辦人

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