大中華區寫字樓供應/需求前沿趨勢 聚焦優勢競爭力，租戶選擇權與辦公靈活性持續提升

香港 - Media OutReach Newswire - 2025年8月28日 - 全球領先的房地產服務公司戴德梁行今日發佈年度報告《大中華區寫字樓供應/需求前沿趨勢》。報告顯示，截至2025年第二季度，大中華區20個主要城市的核心商圈甲級寫字樓存量達到約7,213.0萬平方米。2025年上半年大中華區主要城市核心商圈寫字樓淨吸納量錄得約76.4萬平方米，同比去年上漲5.5%。

大中華區六大主要城市中（一線城市、香港和臺北），臺北核心商圈2025年第二季度空置率較低，約為7.9%。在二線城市中，青島的核心商圈2025年第二季度空置率最低，為24.7%。

大中華區20個主要城市核心商圈寫字樓市場資料速覽（2025年第二季度）
資料來源：戴德梁行研究部

戴德梁行大中華區研究內容主管Shaun Brodie表示：「對於租戶而言，甲級寫字樓市場仍充滿機遇，空置率和租金將保持在有利水準。隨著經濟逐步復蘇，業主採取更靈活的策略，租戶不僅可繼續享受優惠的租賃條件，還將擁有更多的選擇權。」

戴德梁行中國區項目及企業服務部總裁魏超英認為：「未來2-3年內，中國大部分城市將迎來供應高峰，市場競爭依舊激烈。業主需繼續強化自身優勢與特點，以吸引企業長期入住。」

北京

2024年，北京全市甲級寫字樓市場新增供應達27.3萬平方米，較2023年下降55%，為近十年來最低。2025年上半年，北京全市甲級寫字樓市場無新增供應入市，甲級寫字樓市場總存量維持在1,368萬平方米；

2024年至2025年上半年，市場租金的持續走低、部分企業的大面積成交和新入市專案的提前預租等多重因素支撐了市場活躍度。因此，北京甲級寫字樓市場去化趨勢較2023年全年至2024年上半年期間有所好轉，全市吸納量為51.2萬平方米，同比上升51.9%；

截至2025年上半年，全市空置率較2023年底下降1.8個百分點至16.87%。全市租金較2023年底下降25.5%至每月每平方米人民幣221.94元。TMT、金融業和專業服務業繼續成為租賃市場成交主力。為了留住現有租戶，業主同時為續租企業也提供了諸多激勵條款。2024年至2025年上半年，續租面積佔租賃總成交面積的27.0%；

2025年下半年，北京甲級寫字樓市場預計仍無新增供應入市，市場的持續去化或將推動空置率繼續下調。租金方面，目前業主方對租金的讓度空間已接近極限，整體市場處於築底橫盤階段。預計2025下半年至2026年，租金降幅將繼續收窄，價格有望企穩。

上海

2024年至2025年上半年，上海甲級寫字樓市場迎來約134萬方的優質辦公空間，56%的面積位於新興商圈；

過去6個季度，上海甲級寫字樓錄得平均季度淨吸納量為13.2萬平方米。專業服務業、零售貿易以及TMT行業租賃活躍，租賃面積佔比前三。截至2025年第二季度，全市月租金水準同比下降8.2%至每平方米212.6元，空置率升至23.6%；

2025年下半年至2027年，上海將有258萬平方米的面積交付入市，約為現有存量的14.6%，新興商圈將成為供應主力板塊。此外，利好市場供需兩端的政策措施相繼出臺，積體電路、生物醫藥、人工智慧等戰略前沿領域將加速產業創新發展，優化空間佈局，為寫字樓市場注入新動力。

深圳

2024年至2025年上半年, 深圳甲級寫字樓迎來51.6萬平方米的新增供應，全市總存量達到860.5萬平方米。新增供應分佈於前海、羅湖和福田；

2024年全市淨吸納量為16.5萬平方米，同比下降57.9%。2025年上半年全市淨吸納量同比雖有增長，但仍是十年來同期的低位水準。需求持續疲軟，截至2025年第二季度，深圳甲級寫字樓空置率較2023年第四季度上升1.7個百分點至27.8%；平均租金較2023年第四季度下跌14.1%至每月每平方米160.1元；

儘管工程延後及運營方向調整或放緩專案入市節奏，2025年下半年仍有約122萬平方米的甲級寫字樓有望投入使用。龐大的在途供應疊加有限的需求，預計全市甲級寫字樓空置率將持續上升，租金下行趨勢短期內亦難以逆轉。但隨著人工智慧的快速發展，我們期待越來越多的科技類企業對甲級寫字樓市場構成增量需求支撐。

廣州

2024年至2025年上半年，全市共有8個新項目、合計44.2萬平方米甲級寫字樓交付入市。其中，受部分專案延期交付影響，2024年供應節奏較上年明顯放緩。2025年上半年，國際金融城建設進度的加快推動全市新增供應同比增加55.8%。全市存量增至693.7萬平方米。

與2023年底相比，租賃市場問詢和帶看量呈現增長態勢。租戶對於裝修的關注度持續上升。內資企業依然是成交主力。TMT、專業服務業、金融業是全市租賃成交的前三位。

到2027年，廣州預計還將有239.5萬平方米甲級寫字樓投入使用，分別來自國際金融城、琶洲和珠江新城。其中，超過半數的項目為總部型物業。豐富多元的供應推動市場需求持續細化。激烈競爭下，甲級寫字樓租賃市場關鍵指標或將繼續承壓。

成都

2024年至2025年上半年，成都甲級寫字樓市場迎來28.8萬平方米新增供應，全市總存量達到337.9萬平方米。

需求方面，過去一年半成都甲級寫字樓淨吸納量67,468平方米，處於較低水準。其中， TMT、專業服務和金融服務的成交面積佔據主導地位，分別為26.4%，19.6%，16.8%；需求放緩疊加新增供應入市，成都甲級寫字樓空置率較2023年末拉升4.4個百分點至28.8%。為促進成交，業主方以價換量，全市租金大幅跌至每月每平方米89.5元。

根據預測，2025年下半年至2027年成都將有近100萬平方米的新增供應。大規模的新增供應與企業降本增效策略勢必導致成都甲級寫字樓租金、空置率在未來持續承壓。短期內，租戶仍將佔據主導地位，企業可積極把握當下優勢完成辦公空間的整合、搬遷、升級等需求。

香港

2024年至2025年上半年，新增供應量超過19.4萬平方米（2025年上半年為4.49萬平方米），其中核心區和非核心區各佔一半。我們預計2025年下半年新增供應量將增至26.43萬平方米。

在金融業需求的帶動下，2024年至2025年上半年的季度平均新租賃面積共錄得約8.49萬平方米，相比2020年至2023年的季度平均高出19%。2024年至2025年上半年，全港整體寫字樓淨吸納量共12.2萬平方米，而部分在建專案的預租活動尚未反映於資料中。

香港新股市場的復蘇跡象，預期將會進一步提振寫字樓市場氣氛，並帶動金融及專業服務等行業的下游租賃需求。然而，龐大的未來供應及高空置率，以及租戶仍然審慎控制成本，可能在未來數季對租金表現構成壓力。我們預測2025年全年整體寫字樓租金將下跌約7%至9%。

臺北

2024年至2025上半年，臺北市共新增7棟A級辦公大樓，新增供給面積約為19.6萬平方米，為2023年96,200平方米的2倍，市場總供給量推升至280.2萬平方米。

2024年至2025上半年，整體市場淨吸納量約為16.1萬平方米，其中大部分為金融保險業自用總部的整合搬遷，推升2024年淨吸納量創下近五年新高。其中約80.9%需求來自跨國企業，本地企業則佔約19.1%，相較於2023年跨國企業佔比51.6%，外商需求顯著提升。

預估未來3年，臺北市A級辦公大樓將新增供給約96.8萬平方米。隨著大量新供給預計自2025年下半年起陸續入市，市場競爭態勢日益顯著，部分舊大樓房東已著手進行設備升級並提供更具彈性的租賃方案，興建中大樓將視市場去化情況彈性調整完工時程。

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戴德梁行

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