HIBOR大跌是買樓入市良機？勿輕易被迷惑 HIBOR未來或升破3.3厘！

2025年5月，香港的 HIBOR（香港銀行同業拆息）曾出現了驚人的大幅下跌，與美國的 SOFR（擔保隔夜融資利率）4.3%的水平產生了巨大差距，這在市場上引發了軒然大波。許多人將此視為難得的低息紅利，尤其是對於正在尋求或持有 HIBOR 按揭的房貸者來說，彷彿迎來了樓市的又一個黃金時代。但其實HIBOR常大幅波動，像近日一個月HIBOR即反彈回2.8厘的水平，欲買樓的投資者宜謹慎應對。

然而，作為一個成熟的投資者，我們必須學會從歷史中尋找規律，而不是被短期的市場波動所迷惑。從1997年亞洲金融危機至今，香港的金融歷史清晰地告訴我們：這種巨大的息差不會持久。香港金管局（HKMA）的每一個流動性操作，都與港元聯繫匯率制度緊密相關，而 HIBOR 的每一次波動，都是這套複雜金融體系運作下的結果。

為何 HIBOR 會大跌？短暫的套利空間

今年5月 HIBOR 大跌的主要原因，在於香港金管局（HKMA）為了應對港元升值的壓力，不得不向市場注入大量流動性。熱錢湧入香港，港元需求上升，若不干預，港元兌美元匯率將會觸及強方兌換保證（7.75），這與聯繫匯率制度的原則相悖。為了維持匯率穩定，金管局會釋出港元以買入美元，這使得市場上的港元供應瞬間大增，從而壓低了 HIBOR。

這就是我們早前所見的景象：一個因政策性操作而產生的低息環境。然而，我們不能將其視為常態。這種低息環境更像是一個短暫的套利窗口，一旦套利活動停止，或者資金流向發生逆轉，情況就會迅速改變。

HIBOR 與樓市CCL指數的負相關性：歷史的警示

你或許會問，HIBOR 的波動對樓市到底有多大影響？讓我們看看香港中原城市領先指數（CCL）與 HIBOR 的關係。歷史數據顯示，HIBOR 與 CCL 之間存在著顯著的負相關性：

低 HIBOR 時期： 當 HIBOR 處於低位時，貸款成本降低，按揭負擔減輕，刺激買家入市，推高 CCL。例如，2020年疫情期間，HIBOR 曾跌至0.07%的超低水平，樓市交投活躍。CCL 在2021年8月達到191.34的歷史高位，這清晰地反映了低息環境對樓市的巨大刺激作用。

高 HIBOR 時期： 當 HIBOR 上升，借貸成本增加，買家入市意願下降，CCL 便會增長放緩或下跌。最慘痛的教訓莫過於1997年亞洲金融危機，當時 HIBOR 飆升至12-15%的高位， CCL 應聲下跌，從1997年的100跌至2003年的31.77，六年內跌幅高達71.16%。

這種關係在近年也再次得到印證。自2021年底美國開始加息，香港 HIBOR 亦隨之逐步上升。樓市很快就感受到了壓力，CCL 指數自高位開始掉頭向下，顯示出當利率環境改變時，樓市的脆弱性。

HIBOR 終將回歸：未來可能飆升至這水平！

歷史不會簡單地重複，但它總是驚人的相似。在過去的幾次市場週期中，當資金流出香港時，港元兌美元匯率會觸及弱方兌換保證（7.85）。此時，金管局便會賣出美元以買入港元，從而收緊市場流動性，推高 HIBOR，以維持匯率穩定。

從歷史數據來看，1個月 HIBOR 與 SOFR 之間會存在一個合理的差距。若這種差距過大，便會誘發套利活動，直至差距縮窄至一個合理的水平。我們通常觀察到，這個「合理」的差距大約在0.5%至1%之間。

如果我們以當前美國 SOFR 的水平（4.3%）來計算，若未來資金開始流出香港，HIBOR 將會上升。一旦1個月 HIBOR 與 SOFR 的差距縮窄至0.5%至1%的合理區間，那麼1個月 HIBOR 很可能會飆升至3.3%至3.8%的水平。這與目前的低息環境相比，無疑是一次巨大的跳升。

樓市別因低 HIBOR 過分亢奮，這只是短期現象！

對於樓市而言，目前的低 HIBOR 確實提供了喘息的機會，也吸引了部分買家入市。然而，我們必須清醒地認識到，這只是一個暫時的現象。聰明的投資者和房貸者不應該被眼前的低息所迷惑，更不能將其作為唯一的入市依據。

小龍

江恩理論及時間周期專家，陸港台出了多本著作及受不同媒體轉載文章，多次提前預測大市轉勢時間。

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