中原地產山頂南區2025年上半年市場總結 暨中原研究部全港豪宅報告半年結

中原地產山頂南區、港島南岸、根據中原地產山頂南區統計數字，扣除內部轉讓個案，山頂南區上半年錄得19宗一手豪宅買賣，涉資約17.42億元。宗數較去年同期增加18.8%，金額則下跌39.7%。

二手方面，區內於2025年上半年錄得51宗二手豪宅買賣成交，涉資約39.67億元。宗數較去年同期的43宗增加18.6%，成交金額則大致平穩，錄約5.7%跌幅。當中分層單位錄40宗，洋房10宗，屋地佔1宗。

山頂南區2025年一二手成交合共錄70宗，按年升18.6%，金額則報約57.09億元。個案主要集中淺水灣道、南灣道、大潭水塘道、赤柱、大潭及舂磡角等傳統豪宅地段。一二手兩者均呈量升價跌現象，主要由於去年有豪宅新盤推出以及屋地成交，拉高成交金額至約70.9億元，2025年上半年的成交金額較去年有約19.5%跌幅。

根據中原地產山頂南區統計數字，扣除內部轉讓個案， 2025年上半年山頂南區一、二手市場合共錄17宗逾億元成交，金額約32.48億元，分別佔總成交量24.3%，以及總成交金額逾56.9%。與去年同期相比，成交量減少一宗，表現平穩。惟受個別大額成交影響，成交金額較去年同期表現稍為遜色，下跌34.5%。上半年包括新年、農曆新年等假期，一向是樓市淡季，加上特朗普上任後大刀闊斧地改革及開啟「貿易戰」，市場充斥觀望情緒，影響買家信心，金額較高的超級豪宅尤其受壓。

綜觀上半年，區內較為矚目的二手個案仍是香島道37號雙號洋房，成交金額5.5億元，平均實用呎價達10.4萬元；一手最高成交金額個案為One Stanley雙號洋房，成交金額2.6億元，呎價4.89萬元。

租務市場方面，在專才租賃需求強勁及不少本地專業人士對住屋要求上升的情況下，山頂南區的租賃表現平穩向好，2025年上半年錄256宗租賃成交紀錄，較2024年同期增加約18.5%，涉資2762.7萬元，較去年同期多約8.4%。分層單位平均呎租約50.6元，而洋房呎租則約70元。0至9.99 萬元租賃成交依然佔大多數，佔59.38%；10至19.99 萬元租賃成交佔33.2%；20萬元或以上的租賃成交佔7.42%。

綜觀上半年，區內較為矚目的租賃個案為種植道11號洋房，月租130萬元，呎租達151元。

新晉豪宅方面，2025年上半年貝沙灣、南灣、深灣9號及南區左岸合共錄約71宗成交，涉資約19.9億元，逾97%成交金額逾千萬元。而一手新晉豪宅方面，晉環、揚海、Blue Coast II、海盈山，共錄得278宗買賣成交，涉資約40.26億元，而於第二季全新推出的滶晨更錄得約350宗成交，涉資約65億元。從數據可見，分層豪宅購買力十分強勁，繼去年港島南岸的Blue Coast，今年6月發售的滶晨亦錄得佳績，可見分層單位或小戶型單位較受新一代豪宅買家歡迎。

區內租務需求依然強勁，惟租盤短缺，令租賃成宗數下跌。晉環、揚海、海盈山、貝沙灣、南灣、深灣9號、南區左岸共錄約297宗，較去年減少約23%，涉資1,424萬元。

中原地產山頂南區、港島南岸、根據中原地產山頂南區綜合市場資料顯示，2025年上半年全港一二手市場逾億元成交錄56宗，涉資逾111.2億元。其中一手佔33宗，二手佔23宗。主要集中於港島區，有37宗，而九龍及新界區分別佔16及3宗。

2025上半年逾億元成交宗數較去年同期錄得79宗，成交金額196.57億元，分別減少約29.1%及43.4%。主要因去年受惠於罕有屋地成交及『撤辣』效應，而今年則受關稅戰影響，市場氣氛轉趨觀望。料2025年下半年億元豪宅的成交量會按季回升約30%，而樓價則有約20%波幅。

中美關係緩和，市場亦消化各項利好因素，預料2025年下半年豪宅成交量會平穩增加。一手方面，料洋房及分層物業成交量均會增加約30%，洋房價格料有10%波幅，而分層物業價格則維持平穩。

二手方面，由於一手競爭大，加上二手洋房大多估價不足，料價格會有20至30%跌幅，成交量則平穩。分層單位成交量則向好，料會有20%升幅，而樓價則有5至10%波幅。

何補充，在部分本地資深投資者進行資產重組，逐步釋出持貨的情況下，新舊資金交替的情況將繼續，環球、亞洲及內地客戶將取代本地資深投資者及外資企業，成為傳統豪宅區主力買家。

租賃市場方面，內地租客持續上升，本地新貴一族對地段要求亦上升，令區內有豪宅需求增加。港島南岸海盈山入伙在即，而且，不少大業主願「轉賣為租」，提供更多優質租盤，物業質素上升租金自然上升。料2025年山頂南區的租賃成交量及租金均向升，整體租金上升5至10%。