小業主申報物業出租收入要小心管理費、地租及短暫欠租不可申請扣稅

By 中原測量師行 on 16 May 2025

每年踏入4、5月，就是香港稅務局向市民廣發報稅表的時候。近年，隨著香港政府面臨財政赤字壓力，稅務局對各項稅收的審查變得格外嚴謹，尤其對於物業出租所得的租金收入，更加密切關注。如果你手上擁有物業並出租收取租金，根據法例規定，都必須向稅局如實申報相關收入。切勿心存僥倖，嘗試隱瞞或漏報，因為這不單違法，一經查出，更可能面臨巨額罰款甚至刑事檢控。

更重要的是，現時政府讓合資格租客申請租金扣稅，租客在報稅時需填報所支付的租金及相關資料，稅局可藉此比對物業業主及租客的申報資料，對出租市場情況一目了然。因此，業主在申報物業出租收入時，務必小心處理，依法辦事。

有關報稅表

當收到稅務局發出的報稅表後，通常須在一個月內填妥並交回，否則有機會被罰款。為方便市民，現時亦可選擇網上登記及電子方式填報，既快捷又方便。

如物業由個別人士持有，通常會收到綠色的「個別人士報稅表」，需要將物業租金收入與其他收入（如薪俸、利息等）一併填報。若物業屬於聯名、公司或團體所有，則一般會收到藍色的「物業稅報稅表」，只需申報與該物業有關的收入。

報稅表遞交後，稅局會根據現行稅率計算本年度應繳稅款，並可能同時預收下年度預繳稅款。值得注意的是，稅局沒有一個固定日期發出繳稅通知書，因此一旦收到納稅通知書，務必留意付款期限，避免逾期導致罰款和利息。

物業稅的內容

在填報物業稅時，首先必須準確填寫所有租金收入。租金收入應與租約上載明的金額一致，若租約期內曾加租或減租，建議雙方簽訂書面協議，以備稅局查證。除已收租金外，若有租金尚未收到（例如租客拖欠），也需將應收未收的部分申報。不過假如有欠租經過多番追討仍無法收回，甚至已經透過法律途徑終止租約，這部分壞帳可申請作為扣減項目，但必須保留相關證明文件。

目前住宅租約大多採用一年死約一年生約的模式，雙方可在生約期內提前終止租約。若發生終止情況，應保存好所有相關的終止通知書及通訊記錄，因為稅局近年會抽查業主的申報資料，要求補充文件作核實。

另外，假如租約列明由業主支付差餉，有關金額可用作扣減稅項。然而，地租則不可扣減。值得留意的是，市面上不少租約由業主承擔大廈管理費，但根據稅例，管理費並不屬於可扣稅項目。如果想減少這方面的開支，建議與租客協商，於租約中列明由租客承擔大廈管理費。

至於物業的維修保養開支，現時稅局已自動將租金收入的20%視作維修免稅額，業主無需額外申報相關開支，也不可再就實際維修費用申請扣減。

總結來說，擁有出租物業的業主，必須緊記依法如實申報所有租金收入，並根據稅例正確扣減合適項目。不要低估稅局的查核能力，也不要心存僥倖隱瞞收入。準時報稅、妥善保存所有有關文件，既保障自身權益，也避免不必要的法律風險和經濟損失。隨著稅局加強監管，業主更應主動了解相關稅務規定，確保報稅無誤，安然度過每年的報稅季節。