月入2萬多 憑意志儲得百萬首期 中年女子疑惑應買私樓還是居屋?

中年女讀者雖然月入僅得約2萬多元，但堅持想做業主，結果過去6年她憑著努力儲蓄以及做副業賺錢，成功儲得近100萬元首期。由於她固定收入不高，父親勸她買二手居屋減風險及負擔，但女讀者卻不太情願，因她很想買能夠自由放租及高一級的私樓，現時遂陷入苦惱之中，希望能獲專家指點迷津。

投資書籍作者兼股評人龔成認為，現時港樓投資回報率僅屬一般，買來自住則可以。故他認同女讀者父親的看法，建議不如買較便宜的二手居屋自住，會較簡單。若有餘錢，女讀者可以用來作股票投資，這勝於以按揭方式買入自己難以負擔的私樓。

【理財個案；積蓄百萬但月入僅2萬多，應該買二手居屋還是私樓？】

龔成老師：

龔成老師您好。之前我有幸拜讀過你的書和blog，也有看過你的專欄，你是我第一批財商啟蒙老師，所以今次我有一個人生抉擇，想向你請教。

我今年36歲，一直想置業，想有個屬於自己的天地。我現在總資產，即現金外幣連同股票，實金等有95萬，這是近6年來靠正職副業及極高儲蓄率等累積得到，副業有送外賣及經營格仔輔，不過就算有不止一份副業，卻一直因為正業收入不夠2萬，所以明白自己不可能向銀行取到貸款，因為過不到壓力測試。

當時我亦有申請居屋，白居二，可是因為我是以單人身份申請，又未婚一直落選。近年政府進一步收窄資產上限，也令我一下子不符合申請條件。

最近我轉識能從事專業性質的工作，社福界，薪金達25000元，而我亦打算未來3年內置業上車和結婚。我也預計未來我的物業只有我的名字，我對象與他的母親早在他18歲左右時，用他的名字取了首置的優惠置業買新樓，所以其實根本不可能在申請白居二時填他的名字，我的首置填我們二人的名字也沒有好處。

現在我想問，以我的情況應該購買二手居屋，還是私樓？

有見樓市樓價因為社會結構轉變及可賣樓庫存充足，多數只跌不升, 就算減息令供樓壓力減低，未來物業恐怕難逃成為負資產的命運。我父親認為我應該趁樓市下跌時購入二手居屋，因為相對私樓平宜，供得起。

然而我自己是想買私樓，因為我希望有一個可以彈性地選擇自住和出租的物業，未來自住物業一定會經歷成為負資產的時間，而可以隨時出租和自住的物業可以為我創造租金現金流，達成未來我的理想生活。

雖然二手居屋可以出租但要符合諸多條件（如懷孕），更要遵守禁售期和補地價等事項，物業買回來分分鐘10年後才可以出租不夠彈性。而已補地價的居屋雖然可以自由出租，但樓齡較高維護費用也高，價格基本上和私樓的水平相差無己。

只是要買私樓，以坊間壓力測試系統計算（如胡說樓市網站的），首期20%左右前題下，我的購買力約在378萬到430萬之間，當然如果首百份比更少，我的購買力可以更高，但坦白講，這個預算在私樓市場選擇不多。

另外令我擔憂的是，如果買私樓收租是必須具備一定知識，包括法律，租賃程序，與租客相處人情世故等等。我完全是一個置業小白，一直跟家人住甚至未自己租過樓，而且未來可能要面對空置期或租霸我也很無助，我父親也有試過把物業出租收租，但他覺得很麻煩，因為對方連燈泡壞了也要他過去換，他對我的忠告是不要做收租婆。

我其實不介意去換燈泡，去補牆或換鎖，其實我什至想在裝修工作坊學習這些未來必定有用的技能旁身，可以自己做這些功夫能節省很多找師父的開支，何樂而不為？

但言談間我知我父親未有知無不言，要成為收租人士背後可能有其他麻煩我不能理解，他一直只當我小女孩覺得我不會明白。

只是基於我對未來樓市的理解，我不想完全聽話，被困在一間居屋的房貸中。其實他有時的投資建議也不太正確，他認為樓價很快回穩向上，認為香港未來國際地位不變，但現在的消息普遍認為仲要多跌幾年。現在我經過多年學習明白投資決定還是要自己。

所以我希望請教一位有豐富財商知識和投資經驗的老師，助我下這個影響一生的重要決定，我要購入私樓自住收租兩相宜，還是認命買間二手居屋自住終老？

如蒙老師你的指教，小女子萬分感激。

讀者敬上

龔成老師分析：

多謝你一直支持!!!首先，我講下對香港樓架睇法。

中國及香港經濟未完全回勇，相信樓市難以大升，但未必會大跌，相信會平穩。

中國政府在2024年9月，推出了多項支持經濟及樓市政策，雖然不會令經濟快速好轉，但有穩定作用，當中也發放了訊息，如果有必要，會再推出支持經濟政策。所以在大方向上，經濟會開始穩定，慢慢向好，但全面回勇就要時間。

同時，中國政府在政策上支持樓市，相信中國樓市不會大跌，而這因素，也會間接影響香港的樓市，令香港樓不會大跌。

另外是高息因素，高息對樓市會不利，這點令2022年-2023年香港樓價大跌原因（因為當時加息很急），到2024年下半年，美國開始進入減息週期，這點會利好香港樓市，因為供樓成本減少。

不過，2025年美國政府換屆，由於新政府推關稅等措施，這點有機會推高美國通賬，而高通賬就會影響美國減息的時間表，有機會推遲減息，維持高息在一段時間，這因素將會令香港樓市增加了不確定性。

至於內地資金買香港樓，相信香港樓的吸引力，未必及過往，因此內地人買香港樓雖然會存有一些需求，但不會太多，也不會大幅推高樓價。

而香港政府推出的吸引人才計劃，在近年的確吸引一些人來香港，因此令租金得到支持，令近年出現一個現象「租金上升，樓價下跌」，引致租金回報率拉高。

在投資價值方面，過往香港樓市的租金回報率不高，一般只有2%、3%，投資價值不大，加上近幾年按揭利率高，加上長遠樓價難以倍升，令之前香港樓的投資價值，並不高。

到現時，由於租金回報率有上升情況，香港樓的投資價值，由之前較低吸引力，到現時投資價值為中等，但樓市不會象過往般倍升。

相信樓市在長遠計，因供求關係，較難大跌，不過，也不會有大升的情況出現。樓市始終有一定的需求，令樓價較難大跌。

不過，近年移民的確令需求略為減少，加上政府加大力度找地起樓，所以現時，供求已到達平衡狀態（過往由於供不應求，令樓價倍升）。

長遠計，樓價會平穩，不是倍升，不會好似過往般倍升，而是平穩，同時，由於需求大，要大跌也不易。

因此，香港樓作為自住的價值仍在，現時的樓價，已由過往的貴，回落合理水平，中短期雖然會因經濟及利率因素而波動，但相信不會大跌，但也未有條件大升，以穩定為主。長遠來說，暫時睇未必會大跌，最多只會平穩加少少向上。

香港樓的投資價值，算是中等。而自住則可以考慮，現時樓價合理，最重要是考慮自己的負擔能力。

總括而言，樓價預期會有波動，但未必一定會好似過去幾年咁，跌得咁多，咁易轉個頭就變左負資產。

而且，你要明白負資產只係一個心理因素，因為個物業你係用來住，唔係做投資。所以，你只要供得起，其實對你係無實際影響。

另外，你表示擔心放租的法律等問題，其實不用太擔心，你只要多同地產經紀交談就得，當你真正有物業放租時，要找經紀，好多文件上的野，佢都可以幫你的。

至於自住物業，最重要是適合長線居住，同時有信心供得起。所以，私樓定居屋，反而係次要。

所以，如果有居屋係適合你長居，咁的確正如你父親所說(考慮到你供款壓力問題)，係一個好選擇。

而點解你會諗埋，未來要出租，是擔心供唔到，到時要回老家供，再以租代供???

如果你覺得而個風險存在，建議存多點應急錢去抵銷。若果預期而個風險好高，其實你就符合唔到長線供得起而個要求，你要再諗係現時是否置業合適時機。

你對事情分析和了解都算深入，不過你要明白，每一個決定都必然有得有失，無話邊個決定一定可以100%贏晒。

所以，你要平衡成件事，同時找到你面對最大困難和重點，去做判斷。

現時你的主要問題，如果我無理解錯，應該是自己的天地，但唔係好夠錢。當然，你可以諗得更長遠，成件事更有彈性。但咁做，你眼前可以做架野就更少，更困難。

其實投資增值，唔一定要做收租婆，買優質股都可以。特別係你資金少，我都會偏向建議用優質股增值，因為買一個自住物業，已經用去大部份資金。

所以，如果你真正焦點，係想係錢不多情況下，盡快有個自己架家，同時又想做財富增值。

居屋係一個選擇(當然講緊係適合長住，唔係求其買間)，因為佢整體成本較低，可以令你較易入手，同時間又可以預留更多資金，比你可以係優質股方面做增值。

你可以從而個方向思考下，睇下會唔會係一個解決方法。

加油!!!

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龔成老師簡介

‧ 暢銷書《股票勝經》、《選股勝經》、《年報勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》作者

‧ 理財真人Show 節目擔任致富教練

‧ 曾接受港澳多個傳媒訪問

‧ 過往於銀行從事投資相關工作多年

‧ 曾在萬多元月薪狀態下，憑股票累積數百萬財富

‧ 現為全職投資者，擁過千萬財富

‧ 於網上分享投資心得，瀏覽量過百萬，為人氣博客，解答網友理財問題逾20,000條

‧ 專欄作家

‧ 擁財務學學士學位

‧ 股票課程導師，香港及澳門學生人數逾4,000人

‧ 過往10年投資成績，過半能獲利超過1倍以上

Facebook 專頁「龔成」粉絲人數超過200,000人

（https://www.facebook.com/80shing）

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Text by BusinessFocus Editorial

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