自住樓跌不停 中產夫妻難賣樓換樓 孩子升中要搬屋怎辦？ 一招財技解決難題

有中年中產夫婦的孩子剛剛升中學，他們欲搬去接近學校的地方住，但持有的自住樓樓價卻跌不停，手上資金也不算充裕，故無論想賣樓或換樓都有困難，不知如何是好。投資書籍作者兼股評人龔成認為，在這情況下，做「雙租族」可能是風險最低又有效的好方法。因事主夫婦可藉此保留手上資金之餘，也「買了保險」，不用擔心在低價賣樓後遇上樓市突然大反彈的困境。

【理財個案：先賣即買？先賣後租？先租後買？還是做雙租族】

龔成老師：

龔成老師您好，想請問你一些高見，我們夫妻兩人約45歲，一位小朋友剛升中一，我們兩人月入共六至七萬。我們擁有剛供款完的三十年樓齡三房的物業，市值約五百五十萬，若出租，租金約為12,000元。

港幣/人民幣定期、債券、現金等合共約有80萬, 收息股票約有10萬。問題是考慮到想搬遷到小孩學校附近及方便我們兩人上班，故我想看中了西鐵上蓋物業，3房約九百萬，或以$18,000元租用。

但由於市場出現回落，所以在物業上安排有些困擾，我們不知道以下哪方案較好：
- 先賣即買 (平賣平買)
- 先賣後租
- 先租後租
- 先租後買

我們擔心在這年紀上是否不應付出太多資金在物業上。加上在高息環境下，而且要為退休準備以供退休生活之用，故想分注買入收息股。請問龔成老師可有任何提議？謝謝你。

讀者敬上

個案重點：

‧夫妻兩人約45歲

‧一位小朋友剛升中一

‧兩人月入共約$7萬

‧擁供完物業，市值$550萬

‧其他資產約$80萬

重點目標：

‧考慮搬到學校附近及方便上班

‧先賣即買還是先賣後租

龔成老師分析：

你現時面對兩個問題，換樓和退休，你要將資金平衡分配來滿足這兩個目標。以你們的年紀，剛好做到30年按揭，再遲的話，已經不能做30年的按揭。

同時，你想買入的物業樓價比你之前的金額高，即是你要有充足的首期先可以考慮。我們的自住物業，主要考慮是否符合「供得起」+「滿足未來10-20年的住屋需求」這2個條件。

你所的4個模式，其實都可以考慮，但各有優劣：

1) 先賣即買︰你要考慮自己的供款能力，以及成交期的配合，否則有段時間你可能無持有物業，造成租金支出和買賣價格出現較大差異。

2) 先賣後租︰不太建議，你會變成沽空樓市，有一定風險。唔係不能做，但你賣出後市況向好，你就會失去增值機會。

3) 先租後租︰是可以考慮的策略，現時物業不賣，一邊放租現樓，同時你又租另一單位，將自己放租物業的租金補貼新居租金。

4) 先租後買︰在你資金許可的情況下實行

你換樓若主要為配合兒女的需求，等他們長大，升上大學之後可能轉住宿舍或有其他選擇。若你用(3)，你們就可以搬回舊居，但這幾年就要每月要付$6000的月租差，但對經濟上來講不是不可應付，而且彈性較大，財富組合也可以得多更平衡配置。

未來時間，如果你資金較充裕，相再加多個物業，都係可以。但現時這一刻計，(3)會是較理想做法。當然，不是一定要用(3)，只是(3)會令成件事較為平衡。

資金方面，長你可以用以下收息股增值。但你2人年紀未算好大，如果有一定風險承受力，建議都加入平穏增長股，去提升增長力，對你而言會較理想。

另外，(1)都是可以考慮的方案，不過就會有一定的買賣成本，以及你要考慮首期供樓等因素，你就要考慮自己的負擔因素等。

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龔成老師簡介

‧ 暢銷書《股票勝經》、《選股勝經》、《年報勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》作者

‧ 理財真人Show 節目擔任致富教練

‧ 曾接受港澳多個傳媒訪問

‧ 過往於銀行從事投資相關工作多年

‧ 曾在萬多元月薪狀態下，憑股票累積數百萬財富

‧ 現為全職投資者，擁過千萬財富

‧ 於網上分享投資心得，瀏覽量過百萬，為人氣博客，解答網友理財問題逾20,000條

‧ 專欄作家

‧ 擁財務學學士學位

‧ 股票課程導師，香港及澳門學生人數逾4,000人

‧ 過往10年投資成績，過半能獲利超過1倍以上

Facebook 專頁「龔成」粉絲人數超過200,000人

（https://www.facebook.com/80shing）

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Text by BusinessFocus Editorial

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