【龔成專欄】買樓收租後樓價慘跌200萬 收租只夠供半個單位 應否賣樓?
買樓收租博升值,原是香港以往必勝的致富方程式。可是有讀者3年前以近1,000萬元在樓市高位買樓收租後,轉眼間樓價卻已跌了200萬元,更慘的是每月1.6萬元租金收入,僅夠供「半個單位」,遂頭痛應否忍痛賣樓止蝕。投資書籍作者兼股評人龔成認為,這個問題不容易回答,但事實是樓價大升的日子或已一去不返。
故他認為若讀者只打算把物業作為投資用途,那麼單從收租的角度來看,有關單位回報率欠理想,讀者要考慮是否值得保留。不過讀者若「供得起」而又願意拿單位來自住,那麼便可以考慮用自住的方式「守下去」。
【Q37911:3年前買樓收租後樓價跌了200萬,點算好?】
龔成老師:
老師您好,想請教你意見
我3年前在屯門黃金海岸買了層新樓945萬。現在按揭710萬,每月供32,000元,但租出去後每月僅收租金16,000元。
我手頭現金有100萬,自己租樓$28,000, 月入11萬。自上月開始我月供股票$5,000買2800(盈富基金)。
我應該賣樓嗎(現時樓價已跌至750萬)?那100萬又現金應如何好好運用?
謝謝!
讀者敬上
龔成老師分析:
首先,你要諗返個物業當初買來的作用,是投資(收租),還是長遠自住?
如果係後者,你睇翻自己長線供唔供到,同埋係唔係適合你長線居住。如果過到而2關,你可以保留這物業。
相反,如果你係投資。我自己預期未來香港樓市只會平穩發展,「不會大升、但也不會大跌」的格局。所以,對樓價的升值唔好有太大期待。而租金收入方面,見到你個回報都好一般,建議你長線諗清楚,是否值得保留這個投資物業。
如果你無物業,只有這個物業在手,並日後有機會自住,那麼只要你「供得起」,就可以守。
至於投資方面︰
策略上,你可以投資「平穩增長股」和「潛力股」。
除左手上100萬﹐建議你都用每月5成儲蓄做月供,其餘先儲起,用一邊月供一邊儲蓄的策略。
選股上,你可以考慮一些平穩增值股,指數基金由於是一個組合,因此在平衡風險方面較好,例如美股追蹤標普500指數的(VOO)、追蹤富時全球股市指數(VT)、追蹤港股的盈富(2800)。
另外再加其他個股:美股如巴郡(BRK.B)、蘋果公司(AAPL)、迪士尼(DIS)、Costco好市多(COST)、麥當勞(MCD)、可樂(KO)、港股如中銀(2388)、港鐵(0066)、港交所(0388)、長建(1038)等,你可以了解下,並從中選股。
如果想增長力高少少,可考慮潛力股,例如指數基金,美股可投資納指基金(QQQ),或在港上市追納指基金(2834)、港股則可考慮安碩恆生科技(3067)、中國電車基金(2845)。另外再加:美股如微軟(MSFT)、Visa(V)、ASML Holding(ASML)、Tesla(TSLA)、Amazon(AMZN)、港股如騰訊(0700)、比亞迪(1211)、小米(1810)等,你可以了解下,並從中選股,但佢地波動性和風險會較高,要自己平衡。
由於潛力股這類風險較高的股票,你就不要持有過多,最多維持2-3成好了,甚至先集中係平穏增長股類。
若你有一定投資知識﹐潛力股比重可以相應調高,佔組合約3-5成,視乎你投資知識多寡和了解這些股票程度而定。
現時大市大致算在合理區下部(港股)和上部(美股),你現有100萬資金可以先投入一半,用「分注」形式,慢慢買貨。餘下一半和每月所儲到的資金,就等大市出現一定程度的下跌,才大力度掃貨,然後長線投資。
龔成
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龔成老師簡介
‧ 暢銷書《股票勝經》、《選股勝經》、《年報勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》作者
‧ 理財真人Show 節目擔任致富教練
‧ 曾接受港澳多個傳媒訪問
‧ 過往於銀行從事投資相關工作多年
‧ 曾在萬多元月薪狀態下,憑股票累積數百萬財富
‧ 現為全職投資者,擁過千萬財富
‧ 於網上分享投資心得,瀏覽量過百萬,為人氣博客,解答網友理財問題逾20,000條
‧ 專欄作家
‧ 擁財務學學士學位
‧ 股票課程導師,香港及澳門學生人數逾4,000人
‧ 過往10年投資成績,過半能獲利超過1倍以上
Facebook 專頁「龔成」粉絲人數超過200,000人
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Text by BusinessFocus Editorial
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