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【負資產狂潮】樓價8年新低 負資產恐破3.2萬宗 撻訂樓花買家半年輸3億哪新盤追差價機會最高?
負資產狂潮再次殺到!樓價再度跌跌不休,踏入8月,中原城市領先指數跌至139.18點的接近8年新低,負資產宗數料必隨之反彈,超越今年首季3.2萬宗的20年高位,部分半新盤近月蝕讓幅度更加劇至3成。負資產恐慌下,新盤撻訂停不了,單是今年上半年,一手盤樓花據報已錄得逾340宗撻訂個案,一眾撻訂業主遭殺訂總金額接近2.9億元。
這些遭殺訂樓花業主的噩夢也許未完,因早前市場已響起「追差價第一槍」,長實率先向洪水橋新盤#LYOS多名撻訂小業主追差價。隨著樓價持續下滑、發展商又欠流動資金,追差價的「風氣」恐擴散。根據展商公布的撻訂個案進行的統計,近半年公布撻訂個案最多的三大新盤包括黃竹坑揚海、啟德維港1號以及屯門飛揚,3個新盤在今年上半年撻訂宗總多達93宗,發展商殺訂多達1.446億元,即平均每名業主損失逾155萬元訂金。
但問題是在跌市之中,發展商重售撻訂單位的實際損失,可能遠高於它們「充公」的訂金。故地產界關注上述3大新盤有可能成為繼#LYOS之後,另一批向撻訂業主「追差價」的屋苑,
其中並以黃竹坑「揚海」的情況最為矚目。因為由嘉里及信置等合作的黃竹坑港島南岸第二期「揚海」,在2021年的樓市高峰期推樓花,當時呎價曾達到驚人的4萬元,可說是香港樓市的巔峰。故「爬得愈高、跌得愈低」,揚海的樓價據悉3年來已跌2至3成,有業主要蝕讓千萬才能沽出手上單位。至於在2021年以建築期付款方法入市的買家,現時若無數百萬甚至上千萬的巨款補差價,實難以「上會」,令屋苑蝕讓潮難止。
據統計,揚海今年上半年即錄得至少39宗撻訂,殺訂金額超過8,900萬元,平均每宗個案撻訂約228萬,無論是撻訂宗數或金額在新盤之中都是全港最高。據已公開資料,撻訂單位2021年時的售價由大約1,150萬至5,900萬不等,故一旦發展商開始向撻訂業追差價,牽涉金額也相信會是各屋苑之冠。
撻訂宗數排第二的,是由「中海外」發展的啟德跑道區屋苑「維港1號」。它今年上半年共出現28宗撻訂個案,發展商殺訂超過4,070萬元,即平均每宗涉訂金約145萬。
撻訂宗數排第三的,則是由長實及新地合作發展的屯門「飛揚」第1期,上半年共出現26宗撻訂個案,殺訂約1,460萬元,平均每個案中撻訂業主損失約56萬元。
不過外界關注,「飛揚」的撻訂業主表面損失雖看來較少,但卻可能是有機會被追差價的「高危一族」。因為「飛揚」的發展商包括長實,而長實是其中一間較常向業主追差價的上市公司。事實上長實早前已發律師信,限令洪水橋新盤#LYOS部分的撻訂小業主,要在14日內清還長實因重售撻訂單位造成的損失,包括樓價的差價以及相關的利息、經紀佣金及法律開支。
香港第1季及2季的負資產個案,分別約為3.2萬宗及3萬宗,理論上即使第3季個案再反彈至逾3.2萬宗,也暫難與2003年沙氏期間的慘烈情況相比,因當年負資產宗數,曾高達7至10萬宗。
但有意在未來日子置業的小業主必須留意,與2003年不同,近年香港樓市出現了大量的高成數按揭(因按保制度令樓按比率可增至樓價的8至9成)。故若香港樓價再跌,香港負資產宗數有機會出現幾何級數的增長。這除了會影響市民對經濟及置業的信心,也可能觸發更大的撻訂潮以至斷供潮,銀主盤驟增下,或令樓價進一步下調。
故有專家提醒,買樓前宜謹慎衡量置業是否必須、自己(及配偶)失業的可能性有多高。此外在樓價前景難料的情況下,宜避免買一手樓花,投資者可改為盡量在二手樓市場尋找價格較低的「筍盤」,以減低樓價再跌時造成的撻訂或負資產風險。
Text by BusinessFocus Editorial
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