【張明珠專欄】日圓大反彈 增買樓收租信心 惟小心每月須付費作大廈維修儲備金

日圓近日抽升至5.3算至5.5算之間，加上日本樓東京都心6區6月份已連續17個月上漲，首次突破1.2億日圓（約647萬港元）大關，創下歷史新高。對於日本樓投資者而言對前景更有信心，然而購買日本樓，支出成本除了房產稅及管理費外，其中的每月繳付的修繕積立金更是一大學問。

有沒有發現去日本旅行時，除了發現街道十分乾淨外，不少大廈物業外貌都整潔利落，其實不少已有30至50年樓齡，為何仍能保持質素？關鍵作用在於修繕積立金。

其實早期的日本，因為大量公寓欠缺長期修繕計劃，導致大維修時修繕積立金不足以支付，各業主需要臨時臨急去「撲水」，尤其地震頻繁的區域更是難以估計修繕費用，如沒有長期修繕計劃，維修猶如無底深潭。當然，在日本業主可以購買「火災保險」及「地震保險」來對沖災後損失，不過如果賠償不足，如果大廈有足夠的修繕積立金，尾數可則可由修繕積立金補上。

曾有因地震而倒塌的物業，在災後重建時「火險地震保」獲賠償7成的損失，修繕積立金補上另外的3成，變相一場地震後，業主不用再繳任何付費用，就可以「舊樓換新樓」，甚至可以增加租金收入。

不同於管理費，只用於支付公共區域的日常維護費用，例如保安人員費用、清潔費用和設備檢查費用。修繕積立金以支付定期的大規模維修工程，項目包括外牆及天台的防水、翻新，更換水箱，擴大停車場等的公共區域變更，以及修復因自然災害造成的損壞。

由於建築物本身，例如外牆、屋頂、入口，以及自動鎖、電梯等設施，為公共享有的權利，所有業主都有責任承擔維修和更新的費用。然而每隔5年一次大規模維修保養，金額可達到數千萬日圓甚至更多，故每月每個單位業主要向管理協會繳納修繕積立金。

修繕積立金的金額是根據公寓的樓齡、共用設施的規模和公寓檔次而有所不同，當然面積越大，費用佔比亦越大。根據國土交通省2023年度調查結果顯示，每套住宅的平均修繕積立金為13,054日圓（約691港元)，對比上一次2018年的調查中，該金額為11,243日圓（約595港元)，5年上升了逾16%。如修繕積立金為「零」，業主就要留意，日後維修或需要自己「抬錢」。

張明珠專欄

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